09 enero 2017

Las condiciones de la subasta en la división de la cosa común.


En un comentario anterior traté el asunto de la necesidad de la subasta en la división de la cosa común y ahora nos ocuparemos de las sus condiciones, pues en casi todos los supuestos las partes optan por la subasta.

Pues bien, cuando se trata de la ejecución de sentencias que ordenan la división del bien común en subasta pública, con intervención de licitadores extraños, la remisión a la normativa específica prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberá atenerse a la peculiaridad que la mismo presenta. Así pues, con independencia de quién haya promovido la ejecución, cualquiera de las partes, podrá ocupar, indistintamente, la posición de ejecutante/ejecutado o de acreedor/deudor y ambos comuneros, como consecuencia de esa doble cualidad de ejecutantes y ejecutados, acreedores y deudores, podrían pujar o mejorar posturas y ejercer todas y cada una de las facultades que les otorga los arts. 670 y 671 LEC (AAP BARCELONA, Sección 13ª, de 16 de enero de 2013, ROJ: AAP B 220/2013). Tampoco deberían consignar ninguna cantidad para poder tomar parte en la subasta y no habría adjudicación por la cantidad debida por todos los conceptos. 

Obsérvese que esas primeras afirmaciones, que se han extraído de la jurisprudencia de las audiencias provinciales advierten, que las condiciones de la subasta de una cosa común habrán de fijarse atendiendo siempre a las particularidades de cada ejecución y en tal sentido y despachada, cedería el principio dispositivo ante la intervención de oficio del órgano judicial en la valoración del bien y en las condiciones de la subasta. Precisamente por ello en el Decreto de art.551.3 LEC o una diligencia de ordenación, dada la inexistencia de medidas de averiguación o de ejecución, se daría audiencia a las partes sobre la valoración y las posibles condiciones de la puja. 

En cuanto a la valoración del bien y dejando al margen la certificación de titularidad que sí sería necesaria, la realización de la liquidación de cargas no sería imperativa. Señala el AAP BARCELONA, Sección 14ª, de 9 de febrero de 2007 (ROJ: AAP B 73/2007) que no solicitada en su momento la valoración de la finca no podrá luego exigirse el cumplimiento de dichas normas toda vez que no serán de aplicación de oficio; antes bien, sería correcta la venta en pública subasta por el precio fijado por la propia instante en la demanda rectora de la litis. El art. 637 LEC dispone que el avalúo será preciso si las partes no se pusieran de acuerdo sobre su valor, pero fijado sin oposición del demandado habría de estarse al mismo. 

Y en cuanto a la celebración de la subasta habrían de fijarse condiciones singulares respecto al Decreto de convocatoria del art. 645 LEC, que no sería necesario al ser el objeto de la orden general de ejecución; la consignación del 5% del avalúo, de la que estaría exenta todas las partes; la posibilidad de tomar parte en la subasta aunque solo concurriera una de las partes a la misma; el derecho de todas las partes a ceder el remate a un tercero y, en quinto lugar, la sujeción de las resoluciones posteriores a la misma y de los documentos que debieran remitirse al Registro de la Propiedad a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, para la subasta de bienes inmuebles. 

Este último punto nos llevaría a un nuevo interrogante: ¿sería posible acudir, en estas ejecuciones, a las normas de la subasta voluntaria de los arts. 108 y ss. Ley de Jurisdicción Voluntaria 15/2015? La respuesta es negativa. En primer lugar, no estamos ante ningún expediente de jurisdicción voluntaria sino en un proceso de ejecución de sentencia, con lo que la referencia al «procedimiento de apremio» del art. 108 LJV tendría escasa transcendencia en este asunto, pues aquel siempre se regula por las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, ello sin entrar a analizar lo que realmente quiso decir el Legislador con «procedimiento de apremio». Y en segundo lugar porque el art.111.5 LJV dispone que la publicidad y la celebración de la subasta se ajustará a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil en todo aquello que no esté previsto en el pliego de condiciones particulares (art.110.1.c) LJV), supletoriedad que privaría de cualquier sentido a la aplicación en estos casos de las normas de la jurisdicción voluntaria y más cuando, como hemos visto antes, el llamado «pliego de condiciones» se fijaría con intervención del órgano judicial. 

En otro sentido y pese a la circunstancia de que en estas ejecuciones no se encontraría obstaculizada la aplicación del art. 671 LEC (AAP MADRID, Sección 10ª, del 1 de marzo de 2016, ROJ: AAP M 130/2016), avisa el AAP CÁCERES, Sección 1ª, de 14 de mayo de 2009 (ROJ: AAP CC 257/2009) que el precepto debería ser objeto de una adecuada interpretación para adaptarlo a la propia naturaleza de la subasta judicial derivada de la extinción del condominio, de modo que ni podría equipararse la condición de acreedor (a la que se refiere el precepto) con la del ejecutante, ni podría pedir el ejecutante la adjudicación por la cantidad que se le debiera por todos los conceptos (porque nada se le debería), ni sería de aplicación el párrafo segundo del indicado precepto dado que, en el caso de que el acreedor, en el plazo de veinte días no hubiera hecho uso de la facultad que contempla el párrafo anterior, el ejecutado no podría instar el alzamiento del embargo porque no existiría ningún bien embargado.

Por último cuando esa primera y única subasta se declarara desierta por falta de licitadores una solución consistiría en la convocatoria de una nueva subasta cuando alguna de las partes lo solicitara, modificando las condiciones de su celebración y en la que, tanto en el supuesto de concurrencia de licitadores extraños como en el de su ausencia, cada parte, pudiera presentar posturas, con adjudicación final a la de mayor cuantía. En tal supuesto tampoco sería necesario el dictado del Decreto del art. 645 LEC, pero sí que sería imprescindible el trámite de audiencia a todas las partes para modificar, en lo que fuera necesario las condiciones de la subasta y las de la adjudicación ya que no cabría repetir la misma subasta declarada desierta.

1 comentario:

  1. ¿y esto como encaja con la Sentencia del TC 182/2011? Es contrario al Constitucionalno que dice que no cabe asimilar los papeles de «acreedor» y «deudor» entre cónyuges que están liquidando un bien común, como si uno de ellos fuera el obligado y otro el titular del derecho, sólo porque formalmente uno ha pedido la liquidación-ejecución y por ello reciba el trato de «ejecutante» incluso cuando, como en este caso, el otro se opone a esa ejecución.

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