La petición monitoria en la LPH: gastos, otros recargos, titularidad plural y aprovechamiento por turnos.


El procedimiento monitorio empieza con la petición de la comunidad en la que hay que expresar la identidad del acreedor y del deudor, el domicilio de ambos o el lugar en que residiera o pudiera ser hallado el deudor, el origen y la cuantía de la deuda, junto con los documentos a que se refiere el art. 812 LEC. 

Si la reclamación no supera los 2000€ no será necesario valerse del servicio de procurador o de abogado (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º LEC) y en cualquier caso no será necesario abonar la llamada tasa judicial. 

El párrafo tercero del art. 21 LPH tan sólo permite reclamar «los gastos del requerimiento previo de pago» siempre que conste documentalmente la realización de éste y, se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos, expresión con la que se refiere al acto del requerimiento extrajudicial (pe. el coste del burofax) y en que no podrán englobarse los honorarios extraprocesales de un letrado (SAP ALICANTE, sede ELCHE, 513/2011, Sección 9ª, de 23 de diciembre de 2011, Roj: SAP A 3373/2011). Tampoco podrá incluirse el importe de las notas simples registrales, que no encuentra encaje en lo dispuesto en el art. 21 .3 LPH y ello sin perjuicio del tratamiento que de tales conceptos pueda hacerse, en su caso, en materia de costas. 

Sentado esto la SAP VALENCIA, 185/2012, Sección 7ª, 2 de abril de 2012 (Roj: SAP V 1890/2012) defiende una postura que confunde los conceptos del gasto del acto y el de las costas, que no olvidemos supone en el monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal, una excepción. Este pronunciamiento parte del hecho que ninguna norma de la Ley de Propiedad Horizontal, imponen que el Presidente, Vicepresidente, Administrador o, cualquier propietario deban realizar gestión personal de cobro alguno frente al propietario moroso, por lo que si dicha gestión se encarga al correspondiente profesional (en este caso el administrador que a su vez es abogado) nada empiece desde un estricto punto de justicia material, que el precio de dicha gestión sea repercutido sobre el renuente propietario que la propició. Se apoya dicha tesis en la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, que trató de establecer un procedimiento ágil y eficaz para el abono de las deudas por gastos comunitarios y todos los gastos extrajudiciales derivados del intento de poner fin a la situación de impago y, en concreto, en el art. 21.3 de la citada Ley al permitir reclamar los gastos derivados del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente su realización. 

Pues bien, estamos ante unos conceptos que en ningún caso pueden ser incluidos en el ámbito de la deuda reclamada, que tiene por objeto la reclamación de cantidad debida en concepto de pago de gastos comunes de Comunidad de propietarios de inmueble urbano. Los conceptos de gastos de abogado y procurador tienen la consideración de costas del proceso (art. 241.1.1º LEC), cuya exigibilidad requiere de una previa imposición por el órgano judicial y de su oportuna tasación (SAP MALAGA, 273/2013, Sección 4ª, 14 de mayo de 2013, Roj: SAP MA 1115/2013) 

En cuanto a los recargos para el caso de morosidad leemos en la SAP VALLADOLID, 122/2012, Sección 3ª, 27 de marzo de 2012 (Roj: SAP VA 500/2012) que la obligación de abonar un recargo o la penalización por cuota impagada resulta procedente y exigible cuando se establece por un acuerdo comunitario, se notifica y no se impugna en el tiempo y forma establecidos por la ley, deviniendo en consecuencia de obligado cumplimiento y ejecutivo según lo dispuesto en los arts. 17 y 18.4 LPH. Queda por todo ello dotada la deuda reclamada por la Comunidad, de unos requisitos de certeza exigibilidad y liquidez que desde la óptica de la buena fe y de la seguridad jurídica deben ser tenidos en cuenta. Cuando los intereses de demora se acuerdan por la Junta se convierten para cualquier vecino que incurra en mora en una obligación accesoria, a la que la principal comunica su propia naturaleza, por lo que no ofrece ninguna dificultad incluirla dentro del concepto de gastos comunes, no tanto porque lo sean de todos los vecinos, sino porque lo son sólo de aquellos que incurran en el supuesto de hecho que los desencadena, esto es, el impago de las liquidaciones anuales ordinarias que resultan conformes con el coeficiente habido dentro de la Comunidad de Propietarios (SAP VALENCIA, 557/2010, Sección 11ª, 1 de diciembre de 2010, Roj: SAP V 6178/2010). 

Ahora bien, entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal no se encuentra el pago de este tipo de recargos o un incremento del interés de demora por encima del legalmente previsto y, de ahí que sus circunstancias de aprobación deberán justificarse (SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, Sección 4ª, 12 de marzo de 2013, Roj: SAP GC 370/2013). 

¿Se admite el monitorio de la LPH en las reclamaciones derivadas del aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles? Existen posiciones encontradas entre las distintas audiencias. Por un lado, se estima que las comunidades de propietarios y el aprovechamiento por turnos no son jurídicamente equiparables, pero por otro se hace referencia a que según la legislación vigente, la normativa sobre propiedad horizontal es aplicable supletoriamente al referido aprovechamiento. 

Dejando al margen el debate sobre la naturaleza jurídica de la figura que nos ocupa el ATS, Sala 1ª, de 10 de febrero de 2016 (Roj: ATS 1058/2016), resolviendo una cuestión de competencia y con cita de los autos de la Sala de 6 de octubre de 2003, 5 de febrero de 2004 y 10 de junio de 2004 mantiene que «las comunidades de titulares de derechos de aprovechamiento por turnos, se rigen según establece el artículo 15 de la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, por sus normas estatutarias previstas en la escritura reguladora o las que libremente adoptan los titulares de los derechos, cuyos acuerdos se sujetan a las normas que el precepto establece, siendo de aplicación supletoria y subsidiaria las normas de la Ley de Propiedad Horizontal»; y añade, también literalmente: Esta aplicación supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal, hace que el proceso monitorio frente a unos de esos titulares de aprovechamiento requiera para su admisión, la certificación del acuerdo de la Junta, aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad, tal como exige el art. 21 LPH, siendo entonces de aplicación el art. 813 LEC, que en estos casos considera Juzgados competentes el Juez de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor, o el del lugar donde se halle la finca, a elección del solicitante y que es el criterio más justo, pues si no se obligaría a litigar a la Comunidad de Propietarios en todos los lugares en que residieran los que no pagasen debidamente sus cuotas, lo que no parece una solución razonable. 

Por último y aunque la singularidad del supuesto no merezca un análisis enjundioso, la legitimación pasiva del IVIMA y de otros organismos similares ha sido admitida de forma mayoritaria, aunque no exenta de matices y en la SAP MADRID, 169/2012, Sección 21ª, 13 de marzo de 2012 (Roj SAP M 6246/2012) se afirma que en la Audiencia Provincial de Madrid, se ha mantenido el criterio uniforme de que la legislación reguladora de las viviendas de protección oficial, tanto estatal como autonómica, no modifican ni influyen ni afectan a la regulación que, de la contribución de los propietarios de las viviendas y locales a los gastos generales de la casa, se hace en la Ley de Propiedad Horizontal. Y habida cuenta que, la regulación de la contribución de los propietarios de las viviendas y locales a los gastos generales de la casa, constituye «legislación civil» y que, en la Comunidad de Madrid no existe Derecho Civil foral o especial, no se puede invocar, la legislación autonómica madrileña, como modificadora de la «legislación Civil estatal» ya que ello, está proscrito por el art. 149. 1. 8ª CE. En esta materia, por lo que a la Comunidad Autónoma de Madrid se refiere, solo cabe invocar legislación estatal. Esto supone que la comunidad de propietarios podrá para dirigirse contra el titular registral, IVIMA, dado que la comunidad es un ente jurídico ajeno a los pactos contenidos en el contrato de adjudicación de vivienda.

Comentarios

  1. Pues con todos los respetos pero discrepo totalmente de que no se puedan incluir los gastos que a la Comunidad le supone la contratación de un abogado (o cualquier otro profesional) para que realice la reclamación extrajudicial.

    Gastos de reclamación extrajudicial que nada tienen que ver con las costas. En las costas solo entran actuaciones Judiciales, no la reclamación extrajudicial que es otra cosa distinta.

    En el Despacho tramitamos unos 200 monitorios al año de propiedad horizontal y aproximadamente en un 90% de los casos se admiten los gastos de abogado por la reclamación extrajudicial y tras el cobro del monitorio, se pasa la tasación de costas por el monitorio que es otra cosa distinta.

    Y cuando no se admiten lo que hacemos es aprobar la deuda (generada por la reclamación extrajudicial) en la siguiente junta y volver a plantear el monitorio.

    Hay jurisprudencia de AP Madrid que admite su inclusión.

    Un saludo.

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