¿Por qué no le dan la ejecución hipotecaria a los Registradores de la Propiedad y nos ahorramos una sexta instancia?


Hace mucho tiempo y creo que en una Galaxia muy lejana, cuando el Tribunal Supremo decía algo, todos los demás íbamos detrás y en ocasiones, cuando el Tribunal Constitucional intervenía en asuntos de su incumbencia, seguíamos también todos detrás. La Galaxia se hizo más lejana cuando alguien no solo descubrió las cuestiones prejudiciales en la Unión Europea, sino que las probabilidades de admisión centuplicaban a las cuestiones de inconstitucionalidad del Tribunal Constitucional y, partiendo del prestigio jurídico de ambas instituciones y del hecho cierto que el art. 24 CE no ha logrado pasar los Pirineos, la lógica consecuencia terminó en la mesa de los todos los órganos judiciales españoles y en las peticiones para formular la cuestión prejudicial que tocara. 

La Ley Orgánica del Poder Judicial, que se ha reformado no sé cuántas veces en no sé cuántos años, tenía una lectura en el foro que colocaba al Tribunal Constitucional por encima del Tribunal Supremo (cuarta instancia) y en la última actualización ha colocado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea por encima y al margen de todo el sistema, de tal modo que litigios aparentemente resueltos se discuten con cuestiones prejudiciales (quinta instancia). 

Y faltaban los Registradores de la Propiedad, que llevan haciéndose hueco a codazos en forma de calificaciones desde hace cinco años. En esta sexta instancia, que apareció cuando dejaron de inscribirse hipotecas y se sustituyeron por autos y luego decretos de adjudicación, comenzaron a revisarse con lupa las resoluciones de los Juzgados y en una primera etapa se advirtió a los Juzgados de las vulneraciones del art. 24 CE (sobre derechos reales o hipotéticos, que tanto daba) y de posibles nulidades; en la segunda, se interpretó la Ley de Enjuiciamiento Civil con lo que la advertencia paso a ser sanción (vid. por todas la Resolución de 11 de septiembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE 1 de octubre de 2015) y en la tercera, los Registradores han dejado de interpretar y directamente resuelven. Viene a cuento el comentario por la Resolución de 28 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado (BOE 30 de septiembre de 2015) dedicada a introducir un nuevo requisito en la inscripción de los Decretos de adjudicación y a desarmar otro. 

Comencemos por lo último (y escribo en primera persona). Los testimonios-sábana (o pancarta) de los Decretos de adjudicación que firmó incluyen siempre una referencia a la firmeza en los siguientes términos: esta resolución es firme, lo que significa que no hay recursos de apelación en trámite, ni oposiciones pendientes de resolver. No hace falta darle muchas vueltas al asunto y pese a ello me cayeron calificaciones, según las reformas legales ampliatorias de plazos, pidiendo explicaciones que ahora solventa esa Resolución de 28 de julio de 2015 así: “Por tanto, a la vista de la afirmación del secretario judicial de que el decreto de adjudicación es firme a 10 de marzo de 2015 y, por tanto, una vez transcurrido con holgura el plazo para interponer el recurso de apelación, el registrador debe pasar por esta declaración, sin exigir mayores aclaraciones de los posibles incidentes procesales que hayan podido tener lugar en el procedimiento”. 

De todas formas voy a dar una pista. La Sentencia del Tribunal de Justicia (Sala Primera) de 29 de octubre de 2015 falló que el plazo del mes de la Ley 1/2013 para formular oposición a la ejecución forzosa era contrario a la Directiva 93/13, con lo que siguiendo la doctrina registral habría que reinscribir todos los Decretos de adjudicación o, para los que intenten inscribirse, volver a pedir aclaraciones a los Juzgados sobre el curso de la ejecución (yo incluiría en esta ocasión los recursos de queja). 

El requisito que se introduce es el de la inscripción de la famosa certificación del art. 654 LEC y partiendo del hecho de que la inscripción de la adjudicación deberá realizarse cumpliendo estrictamente todas las garantías legalmente establecidas para la protección de los derechos (sic) del titular, entre los cuales se incluyen las previsiones contenidas en el art. 579.2 LEC, difícilmente podrían tener operatividad, si la certificación de deuda pendiente prevista en el art. 654.3 LEC no se hiciera constar en la inscripción de la adjudicación, al objeto de posibilitar calificaciones futuras que permitieran acreditar el cumplimiento de las previsiones que en favor del deudor establece el citado art. 579.2 LEC.

El art.654.3 LEC regula el importe por el que se seguirá la ejecución dineraria del art.579 LEC, para el supuesto que toda la deuda no se hubiera saldado en la ejecución hipotecaria anterior. Desde este punto de partida y como quiera que el art. 570 LEC impide terminar una ejecución hasta que el título no se haya satisfecho y que el primer apartado del citado art. 654 LEC regula el destino del precio del remate para las ejecuciones, sin distinguir la naturaleza del título ejecutivo, parece lógico entender que el desglose que prevé el art. 654.3 LEC se aplicará solo a las ejecuciones hipotecarias y cualquiera que sea el bien que se haya realizado, lo que deberá entenderse sin perjuicio de las especialidades que contiene el art. 579.2 LEC respecto a las viviendas habituales. 

Ahora bien, observe, estimado lector, que la Dirección General de Registros modifica el art. 551.2.3º LEC porque ¿qué ocurrirá si el importe por el que se despacha ejecución por la vía del art. 579 LEC es distinta a la que aparece en el Registro? y en segundo lugar ¿en qué artículo de la ley aparece la obligatoriedad de liquidar intereses y tasar costas siempre? Volvemos a comenzar por lo último. 

La ejecución hipotecaria termina con el dictado de alguna de las resoluciones del art. 670 LEC. Por tanto, la liquidación de intereses y la tasación de costas es siempre anterior a la resolución que la pone término, pues de otro modo será imposible conocer la existencia del sobrante (sirva a modo de ejemplo y por todos, el ap. 2 del art. 670 LEC) impidiéndose, en otro caso, el cumplimiento de los arts. 673 y 674 LEC. En tal sentido el AAP Madrid, Sección 21ª, 252/2010, de 18 de mayo, advierte que la realización del bien con entrega del precio obtenido al acreedor-ejecutante en pago de su crédito, será lo que determinará si ese proceso de ejecución hipotecario estaba concluido o acabado. «Para lo que resultará intrascendente alguna actuación accesoria, como la de tasación de costas y liquidación de intereses cuando el precio obtenido en la subasta del bien hipotecado ni siquiera cubre la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca». Por lo dicho, el art. 671 LEC dispone que el ejecutante puede optar por la adjudicación, por la cantidad adeudada por todos los conceptos o por diferentes porcentajes del valor de tasación, según los casos, lo que también finalizará la ejecución hipotecaria, pero sin ninguna liquidación o tasación posterior. No hay en la Ley un tertium genus: la adjudicación por el 50 %, el 60 % o el 70 % del valor de tasación más todos los conceptos debidos. Vayamos ahora con lo primero. 

La certificación no es un título ejecutivo, ni sirve para liquidar ninguna deuda a los efectos de la posterior demanda de ejecución de título no judicial; aún más, si el ejecutante se vale de la escritura de hipoteca estaremos ante la ejecución de un título no judicial (art. 517.1.4º LEC) y deberán cumplirse nuevamente todos los requisitos de los arts. 572 y 573 LEC, lo que incluirá una nueva liquidación y el intento de notificación y por supuesto, la inaplicación de las cláusulas que hubieran podido declararse nulas por abusivas. Y, en segundo lugar, el ejecutante podrá reclamar en la nueva ejecución solo la diferencia entre el importe de adjudicación y aquel por el que se despachó la primera ejecución hipotecaria más los intereses del art. 576 LEC.

No apuesten sobre el éxito de la teoría, es lo que tiene una jerarquía eficaz (y la organización que la soporta) y el fracaso (o inexistencia) de la otra.

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