30 noviembre 2015

La tercería de mejor derecho por gastos de propiedad horizontal.


La reclamación fundada en el art. 9.1 e) LPH puede articularse mediante la tercería de mejor derecho cuando la comunidad de propietarios tenga conocimiento de que el piso a que corresponden dichos gastos ha sido objeto de ejecución. El precepto otorga al crédito de la comunidad el carácter superprivilegiado y por ello se instaura un gravamen legal prevalente sobre cualquier otro derecho, real o personal por el mero hecho de la inscripción del título de la Propiedad horizontal y de ahí que la preferencia de los créditos comunitarios no venga determinada por su inscripción en el Registro de la Propiedad (SAP MADRID, Sección 12ª, 18 de octubre de 2013, Roj: SAP M 14191/2013). 

Tampoco será necesario que el crédito esté reconocido en una sentencia o título ejecutivo, por lo que la copia del acuerdo de la Comunidad aprobatorio de la liquidación de la deuda por las cuotas reclamadas servirá como principio de prueba de la existencia del crédito. 

Siendo inexistente el conflicto en el caso de cuotas ordinarias, el impago de las cuotas extraordinarias obligaran a su acreditación, para lo que será suficiente la certificación del administrador de la Comunidad de Propietarios y en su caso, las actas de las Juntas relativas a las obras, sin que tengan que aportarse los contratos de ejecución de las mismas y los abonos realizados (SAP MADRID, Sección 21ª, 10 de julio de 2012, Roj: SAP M 12177/2012). 

Otro tanto sucede respecto a la duda de si el privilegio puede ser acumulado en función de que se hayan ido reclamando judicialmente las deudas con la comunidad de propietarios, debiendo concluirse que la preferencia del repetido art. 9.1 e) LPH no se extiende más allá de esas cuotas, sin perjuicio que el resto de las deudas tengan la preferencia general que se deriva de los arts. 1921 y siguientes CC. Esta interpretación es acorde con dicho mandato, pues la preferencia se establece a favor de los créditos que se hayan devengado durante dicho periodo de tiempo ya que en otro caso la ejecución de un derecho anterior o preferente, como sería el derecho hipotecario, purgaría el resto de los derechos de crédito produciendo su extinción, mientras que la afección real pretende garantizar que con la finca se trasmitirán las deudas que por ese periodo de tiempo pueda tener el anterior propietario (SAP MADRID, Sección 9ª, 20 de marzo de 2014, Roj: SAP M 4308/2014). 

Por último, la Ley de Propiedad Horizontal no establece norma alguna sobre si el privilegio o preferencia se agota con la interposición de una demanda anterior en la que se haya reconocido este privilegio de la Comunidad de propietarios lo que ha dado lugar a resoluciones discrepantes: 

(i) la que no fija limitación alguna ya que tratándose de gastos comunes referidos a distintos períodos, no existe impedimento legal alguno para que la Comunidad pueda formular nueva demanda referida a gastos que no se habían devengado y que resultaron impagados con posterioridad al inicio del anterior proceso y 

(ii) la restrictiva, en tanto la preferencia legal está claramente referida a un único momento, que sería el de las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores; sin que permita el art. 9.1 e) LPH que si se presentan varias demandas se tengan en cuenta varias anualidades en curso y varios años naturales inmediatamente anteriores, puesto que la preferencia es la que específica y especialmente se reconoce por la ley.

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.