21 octubre 2015

El derecho de los ocupantes a permanecer en el inmueble.


Los arts. 661 y 675 LEC tratan de solventar el problema de la ocupación por terceras personas de los bienes inmuebles embargados o, hipotecados, quienes sin haber tenido noticia, ni intervención en el proceso de ejecución, deban hacer frente a la privación de la posesión, pese a ostentar un título que eventualmente pudiera subsistir después de la pérdida del dominio por el ejecutado. Ese conflicto entre los derechos del ejecutante y del ocupante fue resuelto por la doctrina tradicional en el sentido de que la ejecución purgaba no sólo el arrendamiento, sino cualquier situación posesoria, pero a raíz de diferentes pronunciamientos del Tribunal Constitucional con relación, en su mayor parte, al derogado procedimiento judicial sumario del art. 131 LH (por todas STC 6/1992 de 16 de enero, 21/1995 y 158/1997 de 2 de octubre), se llegó a la conclusión de que los órganos judiciales deberían examinar cada caso para apreciar, según las circunstancias, si la situación posesoria debía subsistir. 

En realidad la resolución del incidente previsto en el art. 661 LEC fija la situación posesoria del inmueble que ha de ser subastado, a los efectos de la subasta y de su anuncio, sin ulterior recurso, de manera que la discusión y resolución definitivas acerca del derecho de ocupación del inmueble en el correspondiente proceso declarativo habrá de entenderse entre el adquirente —que no se excluye que pueda ser el ejecutante si hace uso de la facultad que le confiere el art. 670 LEC—, en tanto que titular dominical del mismo (el ejecutante ningún derecho ostenta sobre el inmueble, salvo la posibilidad de proceder judicialmente a su realización para hacerse pago con el producto de la subasta), y el ocupante, de manera que, según se resuelva el incidente será éste o aquél quien deba acudir, interponiéndolo, a dicho proceso . Empero, son singulares las identificaciones de los arrendatarios u ocupantes y no son infrecuentes los supuestos en los que el ejecutado arrienda el inmueble a un tercero sin conocimiento del primero; de ahí que también sean singulares las resoluciones del art. 661 LEC previas a la subasta. 

Aclarado este particular, si el adquirente lo solicita se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallara ocupado. Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario Judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el tribunal hubiera resuelto (art. 661.2 LEC), que el ocupante u ocupantes no tenían derecho a permanecer en él. 

Si el inmueble estuviera ocupado, pero no se hubiere resuelto previamente sobre el derecho de los ocupantes, el adquirente podrá pedir, en el plazo de un año desde la adjudicación, el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente y serán citados a una vista dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto a su situación. El tribunal resolverá sobre el lanzamiento por medio de auto que no será recurrible, reservándoles sus derechos para el juicio que corresponda si estima la petición. Decretará el lanzamiento en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieran sin justa causa a la vista (art. 675 LEC). 

El plazo del año desde la adjudicación no tiene prorrogas, ni tampoco podrá interrumpirse por la existencia de sucesivos ocupantes, y principia cuando el Servicio Común devuelve el mandamiento para el lanzamiento sin practicarlo por la existencia de los referidos ocupantes. 

Volviendo a los ya citados arts. 661 y 675 LEC, importa destacar que recogen la doctrina del Tribunal Constitucional en la materia (no en vano en la STC 69/1995 de 9 de mayo puede leerse que: «El legislador podrá (y quizá convenga que lo haga) introducir una nueva previsión en el proceso del art. 131 LH – igualmente aplicable al proceso de ejecución ordinario- que permita la comparecencia en él con igualdad de armas procesales del arrendatario de la finca hipotecada. Pero en tanto no lo haga y por respeto al mayor valor de los derechos fundamentales (en este caso el de la prohibición de la indefensión) la arrendataria no podrá ser lanzada sin haber sido parte en la única vía procesal posible que no es otra que el proceso declarativo ordinario») conciliando el interés de los ocupantes de los inmuebles en conocer la ejecución con el fin de poder hacer valer en ella sus derechos y el de los eventuales licitadores, interesados en conocer si tales ocupantes existen o no y, en caso afirmativo, sí en atención al título que poseen (o por no poseer título alguno), podrían ser desalojados. 

Esto es, la ley no cobija cualquier situación posesoria, sino el derecho de los ocupantes a ser oídos en el proceso de ejecución y a poder defender la legitimidad de su situación y precisamente por lo mismo, la SAP TARRAGONA, Sección 1 de 5 de mayo de 2014 (Roj: SAP T 607/2014) resuelve que el incidente que se sigue al amparo de los arts. 661 y 675.2 LEC es meramente declarativo, sólo tiene por objeto exclusivo la declaración judicial acerca de la suficiencia del título de arrendamiento invocado por alguien y no la condena de dar nada y, no hace otra cosa más que establecer un simple incidente que se ubica en la zona de los verbales, aunque sin recurso de ningún tipo, si bien lo que realmente se está persiguiendo es informar a los posibles licitadores de la situación posesoria de la finca siempre que el ejecutante lo pida. 

Y, por último, tampoco puede olvidarse que el art. 661 LEC dispone que el auto que resolviere sobre el derecho de los ocupantes de un inmueble a permanecer en el mismo dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda. 

Siendo la ley es muy clara sobre los límites del incidente, se declarara el derecho a permanecer en el inmueble cuando el ocupante presente un título suficiente que lo ampare, pero no así cuando pueda considerarse «de mero hecho» o, «sin título suficiente» (art. 675.2 LEC) y de ahí que el último interrogante a resolver será el de los medios de prueba que respalden la alegación de los ocupantes de poseer el inmueble en calidad de inquilinos, que suele ser el supuesto más frecuente. 

Bajo estas consideraciones la simple aportación de un contrato de arrendamiento, no garantizara el éxito de la pretensión (y menos aun cuando el ocupante aparece después de haberse dictado el decreto de adjudicación) y deberá acreditarse el pago de rentas y de otros bienes o servicios que justifiquen el derecho que se afirma.

3 comentarios:

  1. buenas tardes, quería hacerte una consulta, ocupo un inmueble q alquilo y van a desahuciar a mi casero, me presenté en el juzgado para ver en q situación quedaba yo en relación al piso e intentar poder quedarme en el una vez se lo quede el banco, tuve q presentarme con abogado y procupador ante el juez para ver q decidía éste y resulta q concluyó q no puedo permanecer pq el contrato esta fuera de plazo y no inscrito en el registro mercantil. No solo esto, sino q también me cargan las costas del incidente.... yo solo seguí los pasos q m indicaron en el juzgado y no entiendo q yo me tenga q hacer cargo de ningún gasto pq no cometí ninguna irregularidad.... pero parece ser q esto es así.
    Mi consulta es sabes si se puede hacer algo en relación a las costas y de q cuantía estaríamos hablando o donde lo puedo averiguar? el día del juicio o vista o no sé como llamarlo, entendí q la abogada del banco decía q no sé me carguen las costas a mi pero la juez determino q si.
    espero sea claro mi comentario.
    muchas gracias po tu atención.

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    1. Buenas tardes, siento indicarle que no puedo contestar consultas jurídicas.

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    2. Bueno, igualmente muchas gracias por la info. del post, muy buena! saludos!

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Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.