30 octubre 2015

Otro revolcón del Tribunal de Justicia UE a la ejecución hipotecaria


El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Martorell (Barcelona) planteaó al Tribunal de Justicia la siguiente cuestión prejudicial: 

«Si el plazo de un mes dispuesto por la [disposición transitoria controvertida] debe entenderse que se opone al sentido de los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE.» 



Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición transitoria nacional, como la controvertida en el litigio principal, que impone a los consumidores, respecto de los que se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición y que a esa fecha no ha concluido, un plazo preclusivo de un mes, calculado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley, para formular oposición a la ejecución forzosa sobre la base del carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales.


21 octubre 2015

El derecho de los ocupantes a permanecer en el inmueble.


Los arts. 661 y 675 LEC tratan de solventar el problema de la ocupación por terceras personas de los bienes inmuebles embargados o, hipotecados, quienes sin haber tenido noticia, ni intervención en el proceso de ejecución, deban hacer frente a la privación de la posesión, pese a ostentar un título que eventualmente pudiera subsistir después de la pérdida del dominio por el ejecutado. Ese conflicto entre los derechos del ejecutante y del ocupante fue resuelto por la doctrina tradicional en el sentido de que la ejecución purgaba no sólo el arrendamiento, sino cualquier situación posesoria, pero a raíz de diferentes pronunciamientos del Tribunal Constitucional con relación, en su mayor parte, al derogado procedimiento judicial sumario del art. 131 LH (por todas STC 6/1992 de 16 de enero, 21/1995 y 158/1997 de 2 de octubre), se llegó a la conclusión de que los órganos judiciales deberían examinar cada caso para apreciar, según las circunstancias, si la situación posesoria debía subsistir. 

En realidad la resolución del incidente previsto en el art. 661 LEC fija la situación posesoria del inmueble que ha de ser subastado, a los efectos de la subasta y de su anuncio, sin ulterior recurso, de manera que la discusión y resolución definitivas acerca del derecho de ocupación del inmueble en el correspondiente proceso declarativo habrá de entenderse entre el adquirente —que no se excluye que pueda ser el ejecutante si hace uso de la facultad que le confiere el art. 670 LEC—, en tanto que titular dominical del mismo (el ejecutante ningún derecho ostenta sobre el inmueble, salvo la posibilidad de proceder judicialmente a su realización para hacerse pago con el producto de la subasta), y el ocupante, de manera que, según se resuelva el incidente será éste o aquél quien deba acudir, interponiéndolo, a dicho proceso . Empero, son singulares las identificaciones de los arrendatarios u ocupantes y no son infrecuentes los supuestos en los que el ejecutado arrienda el inmueble a un tercero sin conocimiento del primero; de ahí que también sean singulares las resoluciones del art. 661 LEC previas a la subasta. 

Aclarado este particular, si el adquirente lo solicita se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallara ocupado. Si el inmueble estuviera ocupado, el Secretario Judicial acordará de inmediato el lanzamiento cuando el tribunal hubiera resuelto (art. 661.2 LEC), que el ocupante u ocupantes no tenían derecho a permanecer en él. 

Si el inmueble estuviera ocupado, pero no se hubiere resuelto previamente sobre el derecho de los ocupantes, el adquirente podrá pedir, en el plazo de un año desde la adjudicación, el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente y serán citados a una vista dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto a su situación. El tribunal resolverá sobre el lanzamiento por medio de auto que no será recurrible, reservándoles sus derechos para el juicio que corresponda si estima la petición. Decretará el lanzamiento en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieran sin justa causa a la vista (art. 675 LEC). 

El plazo del año desde la adjudicación no tiene prorrogas, ni tampoco podrá interrumpirse por la existencia de sucesivos ocupantes, y principia cuando el Servicio Común devuelve el mandamiento para el lanzamiento sin practicarlo por la existencia de los referidos ocupantes. 

Volviendo a los ya citados arts. 661 y 675 LEC, importa destacar que recogen la doctrina del Tribunal Constitucional en la materia (no en vano en la STC 69/1995 de 9 de mayo puede leerse que: «El legislador podrá (y quizá convenga que lo haga) introducir una nueva previsión en el proceso del art. 131 LH – igualmente aplicable al proceso de ejecución ordinario- que permita la comparecencia en él con igualdad de armas procesales del arrendatario de la finca hipotecada. Pero en tanto no lo haga y por respeto al mayor valor de los derechos fundamentales (en este caso el de la prohibición de la indefensión) la arrendataria no podrá ser lanzada sin haber sido parte en la única vía procesal posible que no es otra que el proceso declarativo ordinario») conciliando el interés de los ocupantes de los inmuebles en conocer la ejecución con el fin de poder hacer valer en ella sus derechos y el de los eventuales licitadores, interesados en conocer si tales ocupantes existen o no y, en caso afirmativo, sí en atención al título que poseen (o por no poseer título alguno), podrían ser desalojados. 

Esto es, la ley no cobija cualquier situación posesoria, sino el derecho de los ocupantes a ser oídos en el proceso de ejecución y a poder defender la legitimidad de su situación y precisamente por lo mismo, la SAP TARRAGONA, Sección 1 de 5 de mayo de 2014 (Roj: SAP T 607/2014) resuelve que el incidente que se sigue al amparo de los arts. 661 y 675.2 LEC es meramente declarativo, sólo tiene por objeto exclusivo la declaración judicial acerca de la suficiencia del título de arrendamiento invocado por alguien y no la condena de dar nada y, no hace otra cosa más que establecer un simple incidente que se ubica en la zona de los verbales, aunque sin recurso de ningún tipo, si bien lo que realmente se está persiguiendo es informar a los posibles licitadores de la situación posesoria de la finca siempre que el ejecutante lo pida. 

Y, por último, tampoco puede olvidarse que el art. 661 LEC dispone que el auto que resolviere sobre el derecho de los ocupantes de un inmueble a permanecer en el mismo dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda. 

Siendo la ley es muy clara sobre los límites del incidente, se declarara el derecho a permanecer en el inmueble cuando el ocupante presente un título suficiente que lo ampare, pero no así cuando pueda considerarse «de mero hecho» o, «sin título suficiente» (art. 675.2 LEC) y de ahí que el último interrogante a resolver será el de los medios de prueba que respalden la alegación de los ocupantes de poseer el inmueble en calidad de inquilinos, que suele ser el supuesto más frecuente. 

Bajo estas consideraciones la simple aportación de un contrato de arrendamiento, no garantizara el éxito de la pretensión (y menos aun cuando el ocupante aparece después de haberse dictado el decreto de adjudicación) y deberá acreditarse el pago de rentas y de otros bienes o servicios que justifiquen el derecho que se afirma.

12 octubre 2015

Atentos a las curvas en la Ley 42/2015: el juicio ordinario y su mini yo (i).



Quince años ha tardado el Legislador en llevarse por delante los dos famosos principios que inspiraron la reforma procesal civil del año 2000: el de la oralidad (no escribamos, presenciemos) y el de la inmediación (salgan los Jueces de sus despachos aunque, en ocasiones, no se sepa para qué) y no solo remata el primero y condiciona el segundo, sino que parece haberlo hecho con ganas, con lo que lógico es presumir que la presión de determinados colectivos (algunos profesionales) ha encontrado una cálida respuesta en el Legislativo. 

El comentario que precede viene a cuento por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que introduce toda clase de obligación tecnológica, pero que pisa a fondo el pedal del freno en la tramitación del proceso. 

En este primer apunte advierto, entre otras novedades, las siguientes: 

1) Desaparece la fijación de cuantía como criterio único para la intervención de abogado y procurador y aparece también el de la materia (art. 23 LEC) 

2) En el ordinario mayor se exige aportar minuta de prueba que primero se leerá (art. 429.1 LEC). 

3) El verbal se transforma en un juicio ordinario enano (arts. 437 y 438 LEC) sin audiencia previa, pero en el que podrá prescindirse de la vista (art. 438.4 LEC) y de las famosas conclusiones (art. 447 LEC). 

Ya les informo de los asuntos en los que no habrá vista y conclusiones: ninguno. A cambio nos podían haber evitado la audiencia previa del ordinario mayor, pero parece ser que el derecho a la tutela judicial efectiva no puede sobrevivir sin tan interesante acto, en el que habitualmente los únicos titulares somos la Magistrado y el LAJ que suscribe. 

4) El monitorio debe sobrevivir a un doble examen escrito: a) el de principio de curso (art. 815.4 LEC) y b) el de la recuperación (Disposición Transitoria Segunda) así como a la celeridad posterior del ordinario enano para el caso de oposición (art. 818.2 LEC). 

5) Desaparecen también las inexistentes costas de las juras de cuentas (arts. 34 y 35 LEC) pero a cambio el IVA no computa para fijar el límite del tercio del art. 394 LEC (art. 243 LEC)

06 octubre 2015

Hasta que le toca a mamá un DESAHUCIO es un LANZAMIENTO, una MANZANA una PERA y un CAMIÓN un TRICICLO.


Perdimos la batalla del lenguaje y ganada esa refriega por la prensa objetiva (faltaría), imparcial (otra vez faltaría) e independiente (tercer faltaría) no había forma de convencer al mando en plaza en forma de Alcalde, Concejal, Consejero Autonómico y miedo da, futuro Ministro, que un DESAHUCIO no es un LANZAMIENTO, ni una MANZANA una PERA, ni un CAMIÓN un TRICICLO

Si no ando mal de memoria comenzó la campaña de la confusión en una televisión de logotipo verde, obsesión con la derecha y que sirvió de plataforma a Coleta Morada; siguió con los opinadores de la cosa (ya saben, un día toca Siria y al siguiente la bajada del IVA en la depilación al vapor) que en legión y en todas las televisiones meditaban a gritos sobre la maldad de los bancos que, salvados con el dinero público, “HACIAN DESAHUCIOS”. 

Y dejando al margen que ninguna televisión o grupo mediático se ha salvado con dinero público (cuarto faltaría) la tercera ola de la ignorancia arrastró lo poco que quedaba de prudencia y con conexiones en directo, los gritos de los opinadores se mezclaron con los de los desahuciados, mientras algunos extras en el lugar trataban de arrearle a los Policías Nacionales presentes en el lugar del crimen. 

Nadie tuvo a bien explicar a opinadores, periodistas objetivos y futuros candidatos a sillón (estos deberían saberlo) que el LANZAMIENTO se ordena en la EJECUCIÓN HIPOTECARIA -la de los bancos malos, por si alguno de los citados lee estas líneas-, mientras que el DESAHUCIO se ordena en el DESAHUCIO (valga la redundancia) para que el propietario (que no es un banco) recupere la posesión de su vivienda. Hay una segunda diferencia: muchas familias dependen de ese ALQUILER para pagar una hipoteca, completar ingresos o irse de cervezas, si les place. 

Pero ahora estamos en la cuarta ola. Ganadas las últimas elecciones por los perdedores en votos e insistiendo en la idea que un CAMIÓN es un TRICICLO, las Policías Locales han recibido órdenes de no auxiliar a las Comisiones Judiciales en los DESAHUCIOS (lo del auxilio léanlo en el sentido de evitar agresiones) e incluso ya se ha dado el caso de funcionarios de los Ayuntamientos “informando” a los Judiciales sobre las “posibilidades alternativas” al cumplimiento de la Ley; y estas últimas líneas entiéndalas como quieran y el peor sentido posible. 

¿La quinta ola? Cuando le afecte a la mamá del que da las órdenes y la mamá comenté un día en una comida familiar que la tía Luisa no puede recuperar su casa desde hace medio año, pero que el Ayuntamiento le ha girado el recibo del IBI, el del IBA, el de LUCES y FESTEJOS varios y del FONDO DE SOLIDARIDAD para las torceduras de tobillos en las manifestaciones. Entonces y solo entonces es posible que el CAMIÓN no sea un TRICICLO y que el DESAHUCIO deje de confundirse con el LANZAMIENTO.