El Tribunal Supremo fija doctrina en las reclamaciones por gastos generales de la Ley de Propiedad Horizontal.


La reciente STS, Sala 1ª, 22 de abril de 2015 (Roj: STS 1536/2015) estimando el recurso de casación interpuesto contra la SAP VALENCIA, Sección 11ª de 21 de diciembre de 2012, en el rollo de apelación número 260/2012 , dimanante del juicio ordinario número 1087/2011 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía, desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación una Comunidad de Propietarios contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Gandía y fija como doctrina que "cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre"

El Tribunal Supremo analiza los arts. 9.1 y 21 LPH y parte de la regla general que el obligado al pago de los gastos generales, según el precepto sustantivo (artículo 9.1.e)) es el propietario, y así viene a confirmarlo el art. 21.1 de la Ley, y naturalmente, en principio, será deudor responsable de dicho pago el que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. No obstante, y partiendo de la anterior precisión sobre el obligado al pago, se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso. 

Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes: 

(i) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores tienen la condición de preferentes (art. 9.1 e) LPH). 

(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación (art. 9.1.e) LPH). 

(iii) La obligación del propietario de comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local, estableciendo que "quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este". (art. 9.1 i) LPH ). 

De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. 

Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad

El titular registral se encontrará legitimado pasivamente para reclamarle el pago de la deuda: (i) cuando fuese propietario del piso o local en la época en que surgió la obligación de la que nace aquella; (ii) cuando, sin perjuicio del derecho de repetición, sea el actual propietario del piso o local con título inscrito en el Registro de la Propiedad, por las deudas contraídas por los anteriores titulares dentro de los límites temporales que prevé el precepto con afección real del inmueble, (iii) cuando el titular registral sea el propietario que ha omitido la comunicación del cambio de titularidad. 

Fuera de estos supuestos no existe obligación legal, propia ni por extensión de responsabilidad, por parte del titular registral al pago de las deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios; por lo que no se encontraría legitimado pasivamente para soportar una reclamación de esa naturaleza. 

Ahora bien, cuando la Comunidad de Propietarios además de ejercitar la acción obligacional contra el que deba responder del pago, pretenda ejercitar la real contra del piso o local afecto al mismo, existiendo discordancia entre deudor y titular registral, será preciso que demande a éste para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble; debiendo interpretarse en este sentido el art. 21.4 LPH , de naturaleza procesal, por ser precisa la demanda contra el titular registral, a éstos solos efectos, si se quiere que sea efectivo el embargo preventivo que autoriza el párrafo segundo del mencionado artículo en su número cinco así como el procedimiento de apremio contra los bienes afectos a la deuda. 

El objeto del pleito y la Sentencia de la Instancia

La Comunidad de Propietarios reclamó a una mercantil la cantidad de 7.391, 44 euros, como propietaria de una vivienda, por gastos comunes no satisfechos y gastos extraordinarios correspondientes a la rehabilitación de la fachada. La parte demandada negó legitimación pasiva para la reclamación que se le dirigía, ya que si bien era titular registral de la vivienda no era propietaria de ella, siendo otro el propietario. En el acto de la audiencia previa concretó la parte actora el objeto del pleito, fundando su pretensión en ser la demandada titular registral (art. 21.4 LPH). 

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda por acogiendo la excepción de falta de legitimación pasiva por las siguientes razones

(i) La viabilidad de demandar al titular registral ha sido matizada e interpretada por las Audiencias Provinciales en el sentido de que la reclamación frente al titular registral lo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble, pero sin que el titular registral pueda ser condenado al pago de la deuda, cuya obligación sólo recae sobre el propietario (artículo 9.1 e) y 21.1 de la Ley). 

(ii) En la demanda se solicita única y exclusivamente la condena al pago de la cantidad reclamada, pero no la pretensión de soportar las consecuencias, que la ejecución de la sentencia pudiera tener en la finca inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad. 

(iii) Se considera, además, probado que a la Comunidad le constaba que la mercantil demandada no era la propietaria de la vivienda, desprendiéndose así de documental obrante en autos y de actos propios, concluyentes y prolongados en el tiempo por parte de la Comunidad actora de los que se infiere su conocimiento del verdadero propietario de la vivienda. 

Doctrina del Tribunal Supremo. 

El Tribunal Supremo fija como doctrina que "cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".

Comentarios

Entradas populares de este blog

Felicidades y gracias.

El recurso de revisión contra las resoluciones del Secretario Judicial.

La nueva jura de cuentas y su impugnación.