La adjudicación de un bien inmueble por la Comunidad de propietarios.



Nos encontramos ante un supuesto muy frecuente en la práctica y como ahora veremos de difícil solución, pues las deudas que reclaman las Comunidades de propietarios en el proceso monitorio no solo deben salvar en el proceso de ejecución, el límite de embargabilidad del art. 584 LEC, sino la propia naturaleza jurídica de la comunidad. Sobre el primer particular el asunto carece de enjundia jurídica: no deben embargarse bienes inmuebles en ejecuciones que se despachan por debajo de una determinada cantidad (la mayor parte de las ejecuciones por gastos de propiedad horizontal no suelen despacharse por cantidad superior a 1.500€), pero dicho esto ¿qué ocurre cuando no hay otro bien a trabar o cuando se han acumulado varias ejecuciones incrementándose, en consecuencia, el principal adeudado? No tiene tampoco esta cuestión dificultad jurídica: deberá embargarse el bien inmueble titularidad de los propietarios morosos. 

¿Podrá anotarse el embargo en el Registro de la Propiedad? Indica la Resolución DGR y N de 6 de febrero de 2014 (BOE 4 de marzo de 2014) que aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente (cfr. STC 115/1999, de 14 de junio), es doctrina reiterada de la Dirección General que tal circunstancia no impide que en algunos asientos –como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal– tal comunidad pueda ser titular registral. 

En efecto, esa comunidad de propietarios es objeto de consideración unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. STS de 19 de junio de 1965, y 8 de marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes –arts. 9.1.f) y 22.1 LPH– y la existencia de obligaciones de la misma –arts. 10.1 y el citado 22.1 LPH– así como la posibilidad de arrendamiento de elementos comunes. Además, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (arts. 13.3 LPH, 7 LOPJ y 6.1.5º y 544 LEC). 

Si el presidente representa en juicio a la comunidad en los asuntos que la afecten (art. 13.3 LPH) ha de entenderse que la representa en las actuaciones procesales a todos los efectos y, por ende, también para pedir y obtener en esa cualidad de presidente y en favor de la comunidad las medidas cautelares o de ejecución, de las cuales un ejemplo es el embargo en favor de la comunidad, cuya posibilidad prevé expresamente el art. 21.5 LPH. El correspondiente asiento de anotación se practicará entonces también en favor de la comunidad, sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos los que a título individual ejercitan la acción, sino el órgano comunitario competente; basta por tanto, para expresar las circunstancias del titular de la anotación, indicar aquéllas que identifiquen a la comunidad y sin hacer referencias personales a cada uno de los comuneros (cfr. Resolución de 3 de marzo de 2008). 

¿Y podrá adjudicarse ese bien inmueble? La citada Resolución DGR y N de 6 de febrero de 2014 (BOE 4 de marzo de 2014) precisa que el reconocimiento legal de capacidad procesal de la comunidad de propietarios así como las restantes facultades que se atribuyen a la junta de propietarios y a su presidente, no implica que tal comunidad pueda adquirir bienes inmuebles como ente con personalidad jurídica independiente y ser titular registral de los mismos mediante el asiento de inscripción correspondiente. 

Dicho esto, la Resolución DGR y N de 3 de julio de 2013 (BOE 5 de agosto de 2013) también ha precisado que como la comunidad de bienes es una entidad sin personalidad jurídica, la adquisición por aquélla de algún bien implica en realidad una adquisición por sus integrantes, proindiviso entre ellos. Afirmación que no queda desvirtuada por la existencia de un número de identificación fiscal diferenciador entre la comunidad y los comuneros, que produce sus efectos en el ámbito fiscal y que tampoco significa que se alteren las normas sustantivas contenidas en el Código Civil. Sentada esta doctrina, el Centro Directivo ha entendido por ejemplo, que no hay doble trasmisión en el caso de adjudicación derivada de un procedimiento ejecutivo a favor de la Comunidad de Propietarios sino tan solo una a favor de los comuneros y en cuotas indivisas de acuerdo con su cuota de participación en la comunidad. 

Así pues, la Comunidad de Propietarios carece de personalidad jurídica y por tanto no puede ostentar la titularidad registral de un bien; otra cosa sería en el caso de que el decreto de adjudicación se dictase a favor de los copropietarios en proporción a sus cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios.

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