Lanzamiento, reclamación de rentas y proceso de ejecución (iv).


4. El lanzamiento: supuestos prácticos 

Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución, el Secretario Judicial ordenará de inmediato lo que proceda según el contenido de la condena; en su caso, dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo y además requerirá al ejecutado para que retire las cosas que no sean objeto del título dentro del plazo que señale (art. 703.1 LEC). Ignoro a qué se refiere este apartado del art. 703 LEC y no solo por mor de las limitaciones que impone el principio dispositivo —presumo que el mandato se dirige a dar respuesta a la tutela que postula el ejecutante en la demanda ejecutiva y, en consecuencia, solo a él le competirá pedir las medidas que entienda oportunas para el cumplimiento de la sentencia— sino porque el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos solo permite la cancelación de oficio una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato; es decir, que si constara en el proceso la existencia de la inscripción debería librarse el correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelación, lo que correría a cuenta del arrendador. Por lo demás y como era de prever, se ha incumplido el plazo de seis meses de la Disposición final segunda Ley 4/2013, para la adaptación de la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables. 

Corresponde a los Servicios Comunes de Actos de Comunicación y Ejecución la práctica del lanzamiento, si bien el Juzgado que haya declarado el desahucio deberá remitir a dicho servicio la resolución que acuerde el lanzamiento, que deberá contener una expresa referencia a la autorización para acceder a la vivienda o lugar cerrado (lo que incluye el descerrajamiento de la puerta si fuera preciso), para recabar el auxilio de la fuerza pública y para adoptar todas aquellas medidas que se consideren necesarias a los efectos de asegurar la práctica de la diligencia. Tendrá que recoger, asimismo, una descripción de la finca que permita su inequívoca localización. 

Dice el art. 703.3 LEC que de hacerse constar en el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble originados por el ejecutado o los ocupantes, se podrá acordar la retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable para responder de los daños y perjuicios causados, que se liquidarán, en su caso y a petición del ejecutante, de conformidad con lo previsto en los arts. 712 y siguientes. 

Notable interés tiene la interpretación jurisprudencial del mandato. El AAP CUENCA, Sección 1ª, 26 de mayo de 2009 (LA LEY 87545/2009), analiza el siguiente supuesto: el día del lanzamiento se efectuó una comparecencia en el servicio común en la que, presentes la procuradora de la ejecutante y la demandada, ésta hizo a aquélla entrega de las llaves de la vivienda suspendiéndose la diligencia. Varios meses después de haberse procedido a la entrega de llaves, la demandante presentó un escrito en el que solicitó que se fijara la cantidad por la que, en concepto de daños y perjuicios, debían responder los demandados ya que la vivienda arrendada tenía determinados desperfectos. 

Y, llegó a las siguientes conclusiones: 

a) La retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable para responder de los daños y perjuicios causados debe efectuarse en la diligencia de lanzamiento. 

b) El art. 703.4 LEC determina que si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, se entregase la posesión efectiva del inmueble al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Tribunal se dictara auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia de lanzamiento, «a no ser —y es esto lo trascendente—, que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca». 

c) Observado con atención el art. 703 LEC sucede que no existe solución de continuidad en los estados posesorios, de modo que bien el momento en el que se efectúa por la comisión judicial la diligencia de lanzamiento, bien cuando el órgano jurisdiccional levanta la correspondiente acta, se produce la alteración o modificación posesoria, dejando el arrendatario u ocupante de poseer el inmueble y quedando el mismo a disposición del demandante. Es en ese momento con la intervención del órgano jurisdiccional que advertida la existencia de daños o desperfectos en el inmueble, se abre al demandante la vía prevista, para su liquidación. 

d) Es claro que durante varios meses la posesión efectiva de la vivienda fue ostentada por la demandante, ignorándose por entero el uso que hubiera podido dar a la vivienda y las medidas que para su debida custodia y conservación pudiera haber adoptado de tal modo que, existiendo una solución de continuidad entre los estados posesorios y habiéndose omitido toda intervención del órgano jurisdiccional, no puede ya partirse de que la responsabilidad de los daños haya de ser necesariamente de los ejecutados, por lo que no es dable, sin más, proceder a su liquidación por los cauces previstos en los arts. 712 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando únicamente a la demandante para perseguir, si lo considera oportuno, la reparación de dichos daños frente a quien lo juzgue conveniente por los cauces previstos en el correspondiente proceso declarativo. 

La retención y constitución de bienes en depósito —aunque no sea habitual, ni frecuente— deberán formalizarse en el momento del lanzamiento, reseñándose en el acta que se levante. Dos nuevas cuestiones formula ACHON BRUÑEN: la calificación jurídica de la retención y el plazo para la liquidación de los desperfectos. En cuanto a la primera entiende la autora que el término «retención», empleado en el párrafo tercero del art. 703, debe interpretarse como equivalente a embargo, por lo que el ejecutante podrá nombrar en el acto del lanzamiento un depositario que no sea el ejecutado. 

Respecto al plazo la ley tampoco dice nada. Sería procedente que se le concediera un plazo al ejecutante para que interesara la liquidación de los desperfectos, apercibiéndole que de no verificarlo quedaría sin efecto la retención y el depósito. Dicho plazo, podría ser de cinco días para no causar un agravio comparativo con el plazo que posee el ejecutado para reclamar el valor de bienes no separables estrictamente necesarios para la utilización ordinaria del inmueble. 

En cuanto al trámite el AAP BARCELONA, Sección 13ª, 31 de marzo de 2010 (Roj AAP AAP B 2549/2010) precisa que no se trata de oponerse al despacho de la ejecución de un título, sino que el ejecutado ha de manifestarse acerca de una relación elaborada unilateralmente por el ejecutante, limitándose la resolución del juez a fijar la cantidad procedente por tal concepto, por lo que no son aplicables los arts. 556 y ss LEC y de no existir conformidad, la liquidación se efectuará por los trámites del juicio verbal. 

4.1. Los plazos de los arts. 548 y 704 LEC y una referencia al lanzamiento de «ocupas» 

Dispone el art. 704 LEC que cuando el inmueble cuya posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el Secretario judicial les dará un plazo de un mes para desalojarlo. 

De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un mes más. Señala ORTELLS RAMOS que este requerimiento del art. 704 LEC merece las siguientes consideraciones: 1) no hay razón para limitar el mandato al caso de ejecución de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas; 2) lo dispuesto por el art. 703.4 LEC debe aplicarse aunque no sea el actor, sino el ejecutado quien acredite el cumplimiento de lo requerido y 3) el llamado «mantenimiento de la diligencia de lanzamiento», no es realmente, una diligencia de lanzamiento y, más bien parece referirse a un acto de naturaleza jurídica de jurisdicción voluntaria para constancia del estado del inmueble; una especie de acta de presencia, pero bajo fe pública judicial, en vez de notarial. En consecuencia, cabe negar que tenga naturaleza ejecutiva y que las costas que pueda devengar sean de cargo del ejecutado. 

Sentado lo anterior, la relación de los arts. 440.3, 699 y 704 LEC carece hoy de justificación. El art. 440.3 LEC fija una fecha para el lanzamiento que debe respetarse y que vincula, se quiera o no, la ejecución y, en segundo lugar, salvo que el arrendatario vuelva al Juzgado para la notificación de la sentencia —lo que sucede cuando ya se ha abandonado la vivienda o se ha llegado a un acuerdo con el demandante— no será posible la práctica de ningún requerimiento. 

Veamos el asunto desde la perspectiva del arrendador, que tiene una sentencia que debe ejecutarse en sus propios términos y dentro del plazo legal (art. 18 LOPJ) y, precisamente para evitar interpretaciones desorbitadas y resultados indeseables, la Junta de Jueces de Primera Instancia de Valencia de 16 de septiembre de 2008 acordó que en los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, debía estarse a la fecha de lanzamiento señalada en el auto de admisión a trámite de la demanda, sin que para ejecutar la sentencia fuera de aplicación el plazo de un mes que para la entrega de bienes inmuebles prevé el art. 704 LEC. 

La ejecución del decreto se rige por las mismas normas que regulan las de las sentencias. La fecha de lanzamiento se habrá fijado en el decreto de admisión de la demanda y el art. 549.4 LEC supone una excepción al plazo de espera legal del art.548 LEC y no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo 

Por último, en cuanto al lanzamiento de los llamados «ocupas» la inaplicación del art. 704.2 LEC es palmaria y no necesita un análisis excesivamente detallado y se lanzará a quienes se encuentren en el inmueble. 

A diferencia de otros supuestos en estas reclamaciones se dictará sentencia, siendo así que cuando se demanda a un colectivo integrado por personas desconocidas que, por la propia composición de los grupos ocupantes, sufren constantes modificaciones no puede exigirse al demandante que dirija la acción contra todas las personas que hayan podido ocupar la vivienda en un momento determinado. De este modo, resultando inviable la determinación de las personas o grupos que al tiempo de presentar la demanda integraban el colectivo de integrantes de la vivienda objeto de la litis únicamente cabría exigir a la actora la precisión de la demandada por la única información de que podría disponer en aquel momento a los efectos exigidos por el art. 6 LEC (SAP MADRID, Sección 13ª, de 14 de junio de 2013, Roj: SAP M 11146/2013). 

La imposibilidad material de conocer las asociaciones y personas físicas que ocupan en la finca al tiempo de presentar la demanda y que incluso hayan accedido a ella a lo largo del procedimiento, no priva de exhaustividad a la sentencia que acoge los pedimentos de la demanda cuando una única asociación integrante del colectivo comparece en juicio aceptando su legitimación pasiva (SAP MADRID, Sección 13ª, de 9 de febrero de 2012,Roj: SAP M 3556/2012)

Comentarios

  1. El artículo 704.1 de la LEC es aplicable a un lanzamiento no hipotecario? Yo entiendo que sí,y que el primer mes de aplazamiento por el tenor literal del artículo se tiene que conceder sí o sí ¿Esto es así? En el despacho venimos discutiendo acerca de si su aplicación sólo en los lanzamientos con origen en un hipotecario y yo defiendo que no. ¿Cómo está el tema? Saludos

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  2. No es de aplicación en los lanzamientos de las ejecuciones hipotecarias, pero con los tiempos que corren es muy posible que se esté aplicando de hecho.

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    1. Bueno, como es el genérico en las ejecuciones no dinerarias al final no queda otra que pedirlo y ver qué pasa...muy interesante su blog.Saludos cordiales.

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  3. Buenas, es en referencia a hacer constar la retención de bienes para proceder a la liquidación de los daños y perjuicios ocasionados por el arrendatario en el inmueble del art. 712 y ss. de la LEC ¿Se puede hacer esta retención sobre la fianza?, ¿se ha de comunicar en el momento del acta de lanzamiento o en escrito posterior?.

    Muchas gracias Alberto y felicidades por este blog.

    Fina

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    1. La primera pregunta merece un estudio ajeno a una contestación apresurada en el BLOG (no tengo opinión y tampoco se me ha planteado) , en cuanto a la segunda, cualquier petición que tenga que ver con la retención es preferible hacerla constar en el acta (pero si tiene que ver con la fianza, no sabria pronunciarme).
      Gracias

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Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.

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