15 enero 2015

Lanzamiento, reclamación de rentas y proceso de ejecución (iii).


3.1 El pago de las rentas debidas y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

Dice la SAP MADRID, Sección 19ª, 11 de octubre de 2013 (Roj: SAP M 15226/2013) que el art. 220 LEC está inspirado únicamente, según la doctrina actual, en el principio de economía procesal y en la necesidad de evitar la reiteración de juicios. Su carácter es restrictivo y limitativo, de modo que no pueden darse otras condenas de futuro que las previstas expresamente en el precepto (intereses o prestaciones de carácter periódico) y por prestación periódica ha de entenderse aquélla que no se cumple de una sola vez, sino que comprende una pluralidad de actos de idéntica naturaleza y de contenido homogéneo, que se reproducen en el tiempo de forma fija y constante, exigiéndose una identidad absoluta del concepto al que responda cada nueva prestación devengada. 

Esta definición nos permite colegir que en la ejecución del importe objeto de condena existe un punto de conexión objetiva entre la acción de desahucio y la de reclamación de cantidad ya que cuando el arrendador las acumula, se condenará al pago de las cantidades periódicas que vayan venciendo hasta el efectivo desalojo (art. 220 LEC) y no hace falta extenderse mucho para demostrar la influencia que ese hecho (recuperación de la posesión) tiene en la liquidación del importe debido (rentas hasta la recuperación). 

Pero ahí empiezan los problemas. Sobre la polémica de la aplicación del plazo del art. 548 LEC cuando se presenta una demanda de ejecución del desahucio y del pronunciamiento relativo a la condena de rentas debidas hay varias posturas. La primera sostiene que para la reclamación de las rentas habrá de concederse al deudor un plazo de veinte días desde la notificación de la sentencia o, del decreto, antes de despachar ejecución. Una segunda afirma que podrá despacharse la ejecución sin esperar el transcurso del mentado plazo y, una tercera, considera que será necesaria la presentación de dos demandas ejecutivas, una respecto del pronunciamiento relativo al desahucio y otra respecto de las rentas debidas. 

Me inclino por la segunda respuesta y ello por razones de pura lógica. La ejecución del desahucio se inicia con la admisión a trámite de la demanda de juicio verbal y el juicio puede terminar si el arrendatario, antes de la celebración de la vista, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio (art. 22.4 LEC), de tal modo que cuando se dicta la sentencia o el decreto por la falta de pago, no se trata de conceder nuevos plazos de cortesía que faciliten un cumplimiento voluntario, que no se ha producido, sino de lograr la recuperación de la posesión y el cobro de lo debido. 

Respecto a la necesidad o no de «solicitud», la propia tutela que se demanda por la actora obligara a su presentación. Habrá de recordarse que el acreedor puede exigir mediante la demanda ejecutiva que se amplíe la ejecución al pago de las rentas vencidas y no satisfechas hasta la recuperación de la posesión y ello porque de la lectura conjunta de los dos arts. 220 y 578 LEC, se desprende que la finalidad de esas normas es evitar que el acreedor por prestaciones periódicas, tal y como son las que se derivan del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, deba interponer un nuevo proceso declarativo para obtener el cumplimiento de la obligación de pago de las rentas por los arrendatarios ya declarada en un proceso (AAP, SEVILLA, Sección 8ª 4 de julio de 2012, Roj: AAP SE 2328/2012). 

No obstante la sencillez del asunto y el tenor literal del art.440.3 in fine LEC, en la demanda de juicio verbal deberá haberse interesado expresamente la condena de las rentas que se devenguen con posterioridad, pues la ley no autoriza la ampliación de la demanda (de ahí que se tenga que instar la condena de las rentas futuras expresamente en la demanda) ni la reclamación de conceptos distintos a la renta. Por lo demás, la limitación respecto a la ampliación de demanda en los juicios verbales resulta del todo punto lógica ya que no es hasta el momento del juicio cuando el demandado puede defenderse y no puede verse sorprendido en ese acto con pretensiones no esgrimidas en la demanda y para las cuales no ha preparado su oportuna defensa. En tal sentido la SAP LAS PALMAS, Sección 5ª, 23 de enero de 2014 (Roj: SAP GC 45/2014) En el escrito de demanda no se interesó ni expresa, ni siquiera tácitamente, la condena de rentas futuras. El hecho de que en el segundo otrosí se hiciera constar el contenido del art. 440.3 LEC ninguna relevancia puede tener a los efectos pretendidos pues, con independencia de la pretensión económica esgrimida (esto es, si se reclaman o no rentas y cantidades asimiladas, si estas son o no hasta demanda o también las posteriores o si solamente se pretende el desahucio) se debe realizar el mismo requerimiento enervador. 

Despejada esta incógnita el proceso sigue un orden lógico de ejecuciones y después de finalizada la del desahucio y recuperada la posesión, se solicita la de cantidad y, en su caso, la de las costas. 

3.2 La fianza como motivo de oposición a la ejecución. 

Despachada la ejecución de cantidad no faltan casos de oposición por pluspetición respecto al importe de la fianza retenida por la parte ejecutante. Sobre la oposición el ejecutado debe partir del reconocimiento de la existencia y validez del derecho del ejecutante, y frente a éste únicamente podrá oponer hechos extintivos o excluyentes, pero no hechos impeditivos (AAP MADRID, Sección 25ª, de 12 de marzo de 2010). Dicho de otro modo: el ejecutado solo puede oponer actos ocurridos después de la formación del título que vienen a excluir o a enervar el derecho de crédito ejecutivamente documentado y, de ahí que cuando se alega la pluspetición el ejecutado reconoce que el derecho del ejecutante existe y que al tiempo de su nacimiento tenía el contenido económico que refleja el título, pero que en virtud de acontecimientos o actos posteriores, ha visto disminuido ese contenido. Así, se considera que hay pluspetición en los supuestos de pagos parciales realizados antes del despacho de ejecución o, excesos en la liquidación de la deuda, cuando no se ha sujetado el ejecutante a las bases que prefiguran su cuantía, o porque se reclaman conceptos no debidos, según las previsiones del título. 

En cuanto a la fianza, advierte el AAP VALENCIA, Sección 11ª, de 30 de junio 2010 (LA LEY 164812/2010) que no puede articularse como motivo de oposición por pluspetición ya que no es la finalidad de la fianza la de servir de complemento o sustitución de las rentas dejadas de pagar sino «... la de responder de la devolución de la cosa arrendada en el mismo estado que la recibió (artículo 1.561 CC)... » a lo que debe añadirse que la realidad del destino de la misma resulta determinada por los posibles daños de la cosa, o simples perjuicios, es decir que responden a la obligación principal, pero que deben incluir la restitución del inmueble en el estado en el que se entregó. 

Se concluye, por tanto, que siendo objeto de ejecución el pago de la renta —que es obligación fundamental del arrendatario durante la vigencia del contrato y aún después de su resolución— extinguida la relación obligatoria y ejecutado el fallo de la sentencia, será el momento de liquidar dicha relación, lo cual determinará el alcance de la obligación de devolución de la fianza por el arrendador. 

¿Y podría compensarse esa fianza? El AAP BARCELONA, Sección 13ª, de 28 octubre 2010 (LA LEY 274687/2010) sostiene que la fianza se presta para garantizar las todas obligaciones del contrato de arrendamiento significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no en la resolución del contrato sino en su liquidación, articulándose una vez planteado el litigio, a través de la excepción de compensación; compensación que se ha de hacer valer en el proceso declarativo mediante reconvención o a través de excepción, siendo así que el art. 556 LEC no contempla la compensación como causa de oposición al despacho de títulos judiciales. 

En suma el art. 556.1 LEC recoge tasados los motivos de fondo de oposición a la ejecución de títulos judiciales o arbitrales. El pago o cumplimiento es lo que en derecho civil se entiende por tales, sin que puedan incluir estos conceptos extensiva o analógicamente otras causas de extinción de las obligaciones y en consecuencia, ni el pago a que se refieren los arts. 556.1 y 557.1.1ª LEC incluye ninguna otra causa de extinción de las obligaciones que no sea la regulada en los arts. 1.157 a 1.181 Cc, ni la compensación (legal) a que se refiere el art. 557.1.1ª de la misma ley es oponible más que a la ejecución de títulos ejecutivos extrajudiciales o contractuales (AAP MADRID, Sección 14ª, 11 noviembre 2010, LA LEY 241435/2010). 

3.3 Las rentas vencidas de los desahucios en la ejecución de una homologación. 

Las sucesivas modificaciones de las normas reguladoras del desahucio provocan que en la actualidad nos podamos encontrar con tres situaciones:
a) la ejecución de una sentencia, en la que la aplicación del art.220.2 LEC no suscita dudas; b) la ejecución de un decreto en el que la modificación del art. 440.3 LEC permite incluir las rentas debidas que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca y; 
c) la ejecución de una homologación, en la que entiendo inaplicable el art.220.2 LEC por una interpretación literal de la norma y por la propia naturaleza del acuerdo ya que las partes solicitarán la homologación ante el Juzgado y, por ello, renunciarán al dictado de una sentencia y a la regla del art.220.2 LEC. 

Fijémonos en que a diferencia del arbitraje —en el que no hay obstáculo para que el árbitro aplique el mandato que analizamos— el título ejecutivo será un acuerdo de transacción homologado judicialmente y no la sentencia dictada en un procedimiento de desahucio, aun cuando dicha transacción se realice en el curso de un anterior procedimiento de tal carácter. Por ello, habrá de estarse a dicho título ejecutivo y solo podrá despacharse ejecución por la cantidad determinada que se haya pactado. 

Cuestión distinta es que el ejecutante acuda a la vía del art.578 LEC para reclamar las rentas que se devenguen; supuesto en el que suscita más dudas la negativa a esa reclamación porque una exegesis teleológica del precepto acoge la pretensión que examinamos. Y así cuando el ejecutante solicite en la demanda ejecutiva la ampliación por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos de rentas, al notificarse el auto ejecutivo, se advertirá al ejecutado que la ejecución se entenderá ampliada automáticamente si, en las fechas de vencimiento, no se hubieren consignado a disposición del Juzgado las cantidades correspondientes. Ni que decir tiene que el silencio en la homologación y esa ampliación obliga a la efectiva notificación del auto despachando ejecución — en teoría la parte demandada tendrá procurador y no habrá mayor dificultad—y a que pueda existir una oposición, pero limitada, para no convertir el motivo impugnatorio en un segundo juicio de desahucio. La aplicación del art. 578 LEC en el caso de una sentencia que no se pronunció sobre el art.220.2 LEC se sostiene en el AAP SEVILLA, 143/2012, Sección 8ª, 4 de julio del 2012 (Roj AAP SE 2328/2012). Se lee en esta resolución que de la lectura conjunta de los arts. 220 y 578 LEC, se desprende que la finalidad de ambas normas es evitar que el acreedor por prestaciones periódicas, tal y como son las que se derivan del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, se vea obligado a entablar nuevos litigios cada vez que se produzca el impago de algunos de los plazos de la obligación. Esta interpretación finalista de la norma, unido al pronunciamiento de la sentencia, lleva a entender que con arreglo al art.578 LEC es posible solicitar la ampliación en la demanda ejecutiva. 

Abundando en el razonamiento favorable a la aplicación del art.578 LEC, la práctica suele confundir los arts. 220 y 578 LEC pese a que no digan lo mismo, ni exijan los mismos requisitos. En la actualidad, se admiten expresamente las condenas de futuro respecto de las de intereses o prestaciones periódicas en el art. 220 LEC, lo cual, desde la óptica de la actividad ejecutiva, supone la posibilidad de instar la ejecución por cantidades devengadas con posterioridad a la sentencia y ampliarla para hacerla extensiva a los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al despacho de la ejecución (art. 578.1 LEC).

1 comentario:

  1. Todos queremos pagar menos como bien dices así que son ideas que nunca vienen mal para reducir la cantidad y poder ahorrar un poco cada mes, muy útil la ayuda

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Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.