05 enero 2015

Lanzamiento, reclamación de rentas y proceso de ejecución (i)


1. Una interminable sucesión de reformas legales. 

En el llamado juicio de desahucio la necesidad de celeridad prima sobre cualquier otra consideración así que las sucesivas reformas normativas tienden a lograr la efectiva recuperación de la posesión en el menor tiempo posible. 

En esa línea de pensamiento el legislador en la Ley 19/2009 introdujo las siguientes modificaciones: 1) el apercibimiento al demandado en la citación a juicio que, de no comparecer a la vista, se declararía el desahucio sin más trámites y que quedaba citado para recibir la notificación de la sentencia; 2) la notificación de la sentencia por medio de edictos y 3) la inaplicación del plazo de espera legal al que se refiere el art. 548 LEC. 

La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, retocó los artículos 22 y 440 LEC y modificó totalmente el art. 548 LEC, pero salvó de nuevas aventuras a los demás preceptos, que no obstante seguirían aplicándose en la medida en que fuéramos capaces de una interpretación conjunta. El juicio verbal de desahucio se transformó en un desahucio con lanzamiento similar, por su naturaleza y consecuencias, a un proceso monitorio. 

El último hito lo encontramos, de momento, en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que según su exposición de motivos reformó determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que estaban generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas. En concreto, se vinculaba el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictaría decreto dando por terminado el juicio y se produciría el lanzamiento. 

Estas modificaciones, que según el legislador obligaban a efectuar el ajuste de otros artículos, se tradujeron en la citada Ley 4/2013 en la modificación de todos los preceptos que regulaban el desahucio (22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703) pues no había «cuestiones puntuales que generaban problemas», sino errores de bulto de notable relevancia y el más destacado era que cuando el demandado no atendía el requerimiento de pago o no comparecía para oponerse o allanarse, el decreto que daba por terminado el juicio de desahucio no hacía pronunciamiento sobre la resolución expresa del contrato arrendamiento, sobre el devengo de nuevas rentas al no haberse dictado sentencia (art. 220. 2 LEC), ni sobre las costas. 

2. La eficacia de la entrega de las llaves del piso o local. 

Recordaremos algo de lo que se viene diciendo sobre la habitual entrega de la llaves en los juzgados, porque la reciente STS Sala 1ª, de 27 de septiembre de 2013 (Roj: STS 4814/2013) puede haber acabado con esta costumbre o, al menos, modificarla en un sentido contrario al que se tiene en la actualidad. Se afirma que el abandono de una finca por quien la viniera ocupando como arrendatario no supone la entrega de la posesión a la parte arrendadora (AAP MADRID, Sección 21ª, 21 de marzo de 2012, Roj: AAP M 4652/2012), siendo esencial que la voluntad de la arrendataria llegue a conocimiento de la otra parte. La entrega de las llaves en el Juzgado, constituye una puesta a disposición de la propiedad del inmueble arrendado y desde la misma queda patente la voluntad de la parte arrendataria de devolver a la propiedad la posesión del inmueble (AAP CUENCA, Sección 1ª, 20 de marzo de 2012, Roj: AAP CU 97/2012). 

La importancia de la entrega de la posesión, mediante la de las llaves se explica porque en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas es doctrina reiterada, que ese pago es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Por otro lado, imponiendo el art. 1561 CC al arrendatario la obligación de «devolver» la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia (arts. 1462 y 1463 CC), entrega que puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los arts. 1162 y 1163 CC (Vide AAP BARCELONA, Sección 13ª, 13 de abril de 2012, Roj: AAP B 2141/2012). 

Este planteamiento – unánime en la jurisprudencia y en la práctica de los Juzgados – merece algunas matizaciones, pues resulta chocante que la entrega de unas llaves en el mostrador de un Juzgado o al funcionario de un Servicio Común implique sin más la de la posesión de un inmueble y ello, respecto a dos cuestiones que no pueden contradecir esa entrega: la existencia de otros medios que acrediten la ya citada devolución de la posesión y la práctica del lanzamiento. 

Respecto a la existencia de otros medios acreditativos de la entrega de la posesión cierto es que aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, sí es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato (SAP CADIZ, Sección 8ª, 29 septiembre 2011, LA LEY 235780/2011), pero esa prueba acerca de la pretendida posesión recuperada deberá producirse en la fase declarativa del desahucio y no en la ejecución, de modo que sea posible alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, del pretendido desalojo y devolución de la posesión de la vivienda arrendada al demandante o acerca de cualquier acto del propietario de posesión, disposición, o nuevo arriendo de la vivienda arrendada (SAP BARCELONA, Sección 13ª, 27 septiembre 2011, LA LEY 226030/2011) Y tampoco la entrega de la posesión podrá impedir del lanzamiento en dos supuestos: a) cuando responda a lo establecido en el art. 703.4 LEC y b) cuando en la sentencia no conste la efectiva devolución de la posesión (téngase en cuenta, en cualquier caso, que desde la reforma de los arts. 22 y 440 LEC por Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal ya son singulares los juicios de desahucio en los que se dicta sentencia). 

Pues bien, si partimos el hecho cierto que la entrega de las llaves equivale en la actualidad a la entrega de la posesión y a la resolución del contrato, entendiéndose que las partes nada tienen que reclamarse, la antes citada STS Sala 1ª, de 27 de septiembre de 2013 (Roj: STS 4814/2013) nos obliga a matizar estas afirmaciones y ello, teniendo en cuenta que hoy la repetida entrega de llaves ha adquirido máxima relevancia ya que si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio (art. 440.3 sexto párrafo LEC); constancia, cuya imposibilidad práctica es evidente y que tiene como única alternativa la citada entrega de llaves. 

En el asunto sometido a la consideración del Tribunal Supremo partimos de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que se pactó que para el caso de que los arrendatarios desistieran antes de la finalización del plazo, deberían ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una antelación mínima de dos meses y, además, indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año o fracción del contrato que restare por cumplir. Las partes firmaron un documento del siguiente tenor: «en el día de la fecha hago entrega de las llaves del bajo y entreplanta de la casa dando por terminado el contrato de arrendamiento de dichos locales de fecha 22 de octubre de 2001». 

La arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en reclamación de la indemnización por desistimiento del contrato y del pago de las rentas de los últimos meses. La sentencia de instancia consideró que el contrato había sido resuelto por mutuo disenso y no podía reclamarse indemnización alguna y la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación. Entendió que el desistimiento anticipado del arrendatario estaba previsto en el contrato y la concurrencia material del arrendador al acto de devolución de la posesión solo implicaba la aceptación de esa restitución del bien, sin que cupiera deducir que con ella estaba aceptando la extinción de los demás derechos, facultades o acciones que de ese contrato derivaban. 

El Tribunal Supremo confirmó la sentencia de la Audiencia, llegando a la conclusión que la arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble, pero no renunció a los derechos que la cláusula contractual preveía en caso de desistimiento unilateral del arrendatario. Y en tal sentido respetó la jurisprudencia de la Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado (STS Sala 1ª núm. 385/2009 de 26 mayo), como sobre el valor del silencio en cuanto a expresión de consentimiento, para lo cual había de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitieran entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador (STS Sala 1ª núm. 597/2011, de 20 de julio).

La conclusión que se extrae de este razonamiento es que el simple depósito de las llaves en el juzgado o su entrega a los funcionarios de un Servicio Común carece validez y, deberá el arrendador consentir expresamente dicha entrega para que tenga plenos efectos liberatorios. En otro caso no solo es probable que se mantenga la orden de lanzamiento, sino que se inicie el proceso de ejecución por las rentas adeudadas y en realidad tampoco descubre nada nuevo el Tribunal Supremo: la simple entrega de las llaves sin más no acredita una efectiva entrega de la posesión y de hecho en los escasos supuestos en los que se produce, no se suspende el lanzamiento. Y, por cierto, la analizada identificación de la entrega de la posesión de la finca con la de las llaves nada tiene que ver con la acreditación del desalojo. Cito a modo de ejemplo, el AAP BARCELONA, Sección 14ª, 9 de septiembre del 2009 (Roj AAP B 6484/2009). «La ejecutada entregó al juzgado un sobre que contenía, al parecer, la llave de acceso. La ejecutante ni solicitó la entrega ante el juzgado de instancia ni ha atendido los reiterados requerimientos de la sala para que la recogiera e indicara en qué extremos mantenía el recurso. Se denuncia la ausencia de llave de acceso, ésta se deposita ante el juzgado de instancia y la ejecutante no la retira. No ha comprobado, de forma voluntaria, y a pesar de los insistentes requerimientos de la sala, si la llave depositada le permite el acceso. La ejecutada aparentemente cumplió la ejecución en los términos acordados, toda vez que hizo entrega de una llave y la ejecutante hace caso omiso y mantiene un recurso que en realidad carece de contenido. No prueba que la llave depositada no sea la correcta y por ello procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida». 

Esto es, la Ley no regula la forma para acreditar el efectivo desalojo voluntario por parte del arrendatario y, suelen mantenerse las diligencias de lanzamiento para que se persone en el inmueble la Comisión Judicial, o el correspondiente Servicio Común, y levante el acta.

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