«Del corralito financiero» y un Poder Judicial para el rebaño.

En 1991 Argentina igualó el tipo de cambio del peso argentino con el dólar estadounidense: un peso, por ley, era igual a un dólar. La medida provocó que las exportaciones fueran muy caras y las importaciones muy baratas y como estas aumentaron, hubo que pedir dinero para pagarlas. Mientras tanto el personal, que había sido animado a emplear dólares, ahorraba con esa moneda en sus cuentas bancarias. 

¿Cumplir la ley? El 1 de diciembre de 2001, el gobierno congeló todas las cuentas bancarias. Solo podían retirarse a la semana doscientos cincuenta pesos, siempre que la cuenta bancaria estuviera en pesos, porque si estaba en dólares, el titular estaba obligado a convertir los dólares en pesos. Eso fue el primer «el corralito», pero lo peor estaba por llegar. 

En enero de 2002 se produjo la devaluación de la moneda y se fijó un cambio de cuatro pesos por un dólar y además, se convirtieron todas las cuentas bancarias que estaban en dólares a pesos, eso sí, al tipo antiguo de cambio, uno por uno. Quien tuviera mil dólares en la cuenta se encontró al día siguiente con doscientos cincuenta. 

Tenga en cuenta, estimado lector, que Argentina es un país rico, muy rico, celebra elecciones y tiene gobiernos elegidos democráticamente, aunque estos modifiquen leyes y expropien a sus ciudadanos cuando tienen a bien y eso, por razones familiares que no vienen al caso, lo viví en el año 1996. Una mañana de septiembre salimos a pagar un impuesto con dinero que el dueño tenía en su casa, nos había advertido que solo los bobos abrían cuentas bancarias en el país y eso nos llamó la atención, pero cuando aparcamos en doble fila y vio a lo lejos a un policía, nos avisó: «- Tardaré poco. Si el policía se acerca no se os ocurra bajar la ventanilla, ni abrir las puertas, limitaros a enseñar los pasaportes». 

Esto fue lo que evitó la transición en España, porque en Venezuela, otro paradigma de «corralito social», se despide a los opositores en el sector público, se cierran periódicos, se expropian bienes y han llegado al desabastecimiento de productos básicos, pese a ser uno de los mayores exportadores de petróleo del mundo. Supongo que esa situación quizá hasta excite a algún presentador de televisión, pero si creen que la iluminación arregla algún problema que no sea el de avisar de los baches de una carretera, tienen el perfecto derecho, pero ahórrenme el discurso bíblico. 

Y ahórrenme también el rollito del Poder Judicial independiente. Un Juez está para resolver conflictos, no para supervisar al Poder ejecutivo (o a los miles de poderes ejecutivos que ejercen mando en plaza incluyendo los alcaldes de todos los colorines condenados en los últimos años) ya que para eso está el Poder Legislativo. Pero claro, si el Poder Ejecutivo se come al Legislativo, se sirve como postre el Judicial y se monta un Tribunal Constitucional para respaldar en miles de folios el invento que por turno corresponda (el más reciente, el del Estatuto de Cataluña), no tenemos un problema, tenemos el problema. 

¿Por qué creen que los llamados a salvarnos de nuestro destino, comienzan a tirar contra la prensa no afecta? Conocen el paño, mejor dicho el rebaño y saben que en el poder, nadie que quiera salir en la fotografía mueve un dedo (consulten los sucesivos repartos en cualquier órgano político, administrativo o judicial), mientras que los que no queremos salir en la fotografía nos vamos al cine, de bares o la playa (consulten el porcentaje de voto en el referéndum del Estatuto Catalán). 

El problema no es la casta, es el rebaño y todo lo que hay fuera son lobos.

Lanzamiento, reclamación de rentas y proceso de ejecución (iv).

4. El lanzamiento: supuestos prácticos 

Si el título dispusiere la transmisión o entrega de un bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución, el Secretario Judicial ordenará de inmediato lo que proceda según el contenido de la condena; en su caso, dispondrá lo necesario para adecuar el Registro al título ejecutivo y además requerirá al ejecutado para que retire las cosas que no sean objeto del título dentro del plazo que señale (art. 703.1 LEC). Ignoro a qué se refiere este apartado del art. 703 LEC y no solo por mor de las limitaciones que impone el principio dispositivo —presumo que el mandato se dirige a dar respuesta a la tutela que postula el ejecutante en la demanda ejecutiva y, en consecuencia, solo a él le competirá pedir las medidas que entienda oportunas para el cumplimiento de la sentencia— sino porque el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos solo permite la cancelación de oficio una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato; es decir, que si constara en el proceso la existencia de la inscripción debería librarse el correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelación, lo que correría a cuenta del arrendador. Por lo demás y como era de prever, se ha incumplido el plazo de seis meses de la Disposición final segunda Ley 4/2013, para la adaptación de la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables. 

Corresponde a los Servicios Comunes de Actos de Comunicación y Ejecución la práctica del lanzamiento, si bien el Juzgado que haya declarado el desahucio deberá remitir a dicho servicio la resolución que acuerde el lanzamiento, que deberá contener una expresa referencia a la autorización para acceder a la vivienda o lugar cerrado (lo que incluye el descerrajamiento de la puerta si fuera preciso), para recabar el auxilio de la fuerza pública y para adoptar todas aquellas medidas que se consideren necesarias a los efectos de asegurar la práctica de la diligencia. Tendrá que recoger, asimismo, una descripción de la finca que permita su inequívoca localización. 

Dice el art. 703.3 LEC que de hacerse constar en el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble originados por el ejecutado o los ocupantes, se podrá acordar la retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable para responder de los daños y perjuicios causados, que se liquidarán, en su caso y a petición del ejecutante, de conformidad con lo previsto en los arts. 712 y siguientes. 

Notable interés tiene la interpretación jurisprudencial del mandato. El AAP CUENCA, Sección 1ª, 26 de mayo de 2009 (LA LEY 87545/2009), analiza el siguiente supuesto: el día del lanzamiento se efectuó una comparecencia en el servicio común en la que, presentes la procuradora de la ejecutante y la demandada, ésta hizo a aquélla entrega de las llaves de la vivienda suspendiéndose la diligencia. Varios meses después de haberse procedido a la entrega de llaves, la demandante presentó un escrito en el que solicitó que se fijara la cantidad por la que, en concepto de daños y perjuicios, debían responder los demandados ya que la vivienda arrendada tenía determinados desperfectos. 

Y, llegó a las siguientes conclusiones: 

a) La retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable para responder de los daños y perjuicios causados debe efectuarse en la diligencia de lanzamiento. 

b) El art. 703.4 LEC determina que si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, se entregase la posesión efectiva del inmueble al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Tribunal se dictara auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia de lanzamiento, «a no ser —y es esto lo trascendente—, que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca». 

c) Observado con atención el art. 703 LEC sucede que no existe solución de continuidad en los estados posesorios, de modo que bien el momento en el que se efectúa por la comisión judicial la diligencia de lanzamiento, bien cuando el órgano jurisdiccional levanta la correspondiente acta, se produce la alteración o modificación posesoria, dejando el arrendatario u ocupante de poseer el inmueble y quedando el mismo a disposición del demandante. Es en ese momento con la intervención del órgano jurisdiccional que advertida la existencia de daños o desperfectos en el inmueble, se abre al demandante la vía prevista, para su liquidación. 

d) Es claro que durante varios meses la posesión efectiva de la vivienda fue ostentada por la demandante, ignorándose por entero el uso que hubiera podido dar a la vivienda y las medidas que para su debida custodia y conservación pudiera haber adoptado de tal modo que, existiendo una solución de continuidad entre los estados posesorios y habiéndose omitido toda intervención del órgano jurisdiccional, no puede ya partirse de que la responsabilidad de los daños haya de ser necesariamente de los ejecutados, por lo que no es dable, sin más, proceder a su liquidación por los cauces previstos en los arts. 712 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando únicamente a la demandante para perseguir, si lo considera oportuno, la reparación de dichos daños frente a quien lo juzgue conveniente por los cauces previstos en el correspondiente proceso declarativo. 

La retención y constitución de bienes en depósito —aunque no sea habitual, ni frecuente— deberán formalizarse en el momento del lanzamiento, reseñándose en el acta que se levante. Dos nuevas cuestiones formula ACHON BRUÑEN: la calificación jurídica de la retención y el plazo para la liquidación de los desperfectos. En cuanto a la primera entiende la autora que el término «retención», empleado en el párrafo tercero del art. 703, debe interpretarse como equivalente a embargo, por lo que el ejecutante podrá nombrar en el acto del lanzamiento un depositario que no sea el ejecutado. 

Respecto al plazo la ley tampoco dice nada. Sería procedente que se le concediera un plazo al ejecutante para que interesara la liquidación de los desperfectos, apercibiéndole que de no verificarlo quedaría sin efecto la retención y el depósito. Dicho plazo, podría ser de cinco días para no causar un agravio comparativo con el plazo que posee el ejecutado para reclamar el valor de bienes no separables estrictamente necesarios para la utilización ordinaria del inmueble. 

En cuanto al trámite el AAP BARCELONA, Sección 13ª, 31 de marzo de 2010 (Roj AAP AAP B 2549/2010) precisa que no se trata de oponerse al despacho de la ejecución de un título, sino que el ejecutado ha de manifestarse acerca de una relación elaborada unilateralmente por el ejecutante, limitándose la resolución del juez a fijar la cantidad procedente por tal concepto, por lo que no son aplicables los arts. 556 y ss LEC y de no existir conformidad, la liquidación se efectuará por los trámites del juicio verbal. 

4.1. Los plazos de los arts. 548 y 704 LEC y una referencia al lanzamiento de «ocupas» 

Dispone el art. 704 LEC que cuando el inmueble cuya posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del ejecutado o de quienes de él dependan, el Secretario judicial les dará un plazo de un mes para desalojarlo. 

De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un mes más. Señala ORTELLS RAMOS que este requerimiento del art. 704 LEC merece las siguientes consideraciones: 1) no hay razón para limitar el mandato al caso de ejecución de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas; 2) lo dispuesto por el art. 703.4 LEC debe aplicarse aunque no sea el actor, sino el ejecutado quien acredite el cumplimiento de lo requerido y 3) el llamado «mantenimiento de la diligencia de lanzamiento», no es realmente, una diligencia de lanzamiento y, más bien parece referirse a un acto de naturaleza jurídica de jurisdicción voluntaria para constancia del estado del inmueble; una especie de acta de presencia, pero bajo fe pública judicial, en vez de notarial. En consecuencia, cabe negar que tenga naturaleza ejecutiva y que las costas que pueda devengar sean de cargo del ejecutado. 

Sentado lo anterior, la relación de los arts. 440.3, 699 y 704 LEC carece hoy de justificación. El art. 440.3 LEC fija una fecha para el lanzamiento que debe respetarse y que vincula, se quiera o no, la ejecución y, en segundo lugar, salvo que el arrendatario vuelva al Juzgado para la notificación de la sentencia —lo que sucede cuando ya se ha abandonado la vivienda o se ha llegado a un acuerdo con el demandante— no será posible la práctica de ningún requerimiento. 

Veamos el asunto desde la perspectiva del arrendador, que tiene una sentencia que debe ejecutarse en sus propios términos y dentro del plazo legal (art. 18 LOPJ) y, precisamente para evitar interpretaciones desorbitadas y resultados indeseables, la Junta de Jueces de Primera Instancia de Valencia de 16 de septiembre de 2008 acordó que en los juicios de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, debía estarse a la fecha de lanzamiento señalada en el auto de admisión a trámite de la demanda, sin que para ejecutar la sentencia fuera de aplicación el plazo de un mes que para la entrega de bienes inmuebles prevé el art. 704 LEC. 

La ejecución del decreto se rige por las mismas normas que regulan las de las sentencias. La fecha de lanzamiento se habrá fijado en el decreto de admisión de la demanda y el art. 549.4 LEC supone una excepción al plazo de espera legal del art.548 LEC y no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo 

Por último, en cuanto al lanzamiento de los llamados «ocupas» la inaplicación del art. 704.2 LEC es palmaria y no necesita un análisis excesivamente detallado y se lanzará a quienes se encuentren en el inmueble. 

A diferencia de otros supuestos en estas reclamaciones se dictará sentencia, siendo así que cuando se demanda a un colectivo integrado por personas desconocidas que, por la propia composición de los grupos ocupantes, sufren constantes modificaciones no puede exigirse al demandante que dirija la acción contra todas las personas que hayan podido ocupar la vivienda en un momento determinado. De este modo, resultando inviable la determinación de las personas o grupos que al tiempo de presentar la demanda integraban el colectivo de integrantes de la vivienda objeto de la litis únicamente cabría exigir a la actora la precisión de la demandada por la única información de que podría disponer en aquel momento a los efectos exigidos por el art. 6 LEC (SAP MADRID, Sección 13ª, de 14 de junio de 2013, Roj: SAP M 11146/2013). 

La imposibilidad material de conocer las asociaciones y personas físicas que ocupan en la finca al tiempo de presentar la demanda y que incluso hayan accedido a ella a lo largo del procedimiento, no priva de exhaustividad a la sentencia que acoge los pedimentos de la demanda cuando una única asociación integrante del colectivo comparece en juicio aceptando su legitimación pasiva (SAP MADRID, Sección 13ª, de 9 de febrero de 2012,Roj: SAP M 3556/2012)

Lanzamiento, reclamación de rentas y proceso de ejecución (iii).

3.1 El pago de las rentas debidas y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

Dice la SAP MADRID, Sección 19ª, 11 de octubre de 2013 (Roj: SAP M 15226/2013) que el art. 220 LEC está inspirado únicamente, según la doctrina actual, en el principio de economía procesal y en la necesidad de evitar la reiteración de juicios. Su carácter es restrictivo y limitativo, de modo que no pueden darse otras condenas de futuro que las previstas expresamente en el precepto (intereses o prestaciones de carácter periódico) y por prestación periódica ha de entenderse aquélla que no se cumple de una sola vez, sino que comprende una pluralidad de actos de idéntica naturaleza y de contenido homogéneo, que se reproducen en el tiempo de forma fija y constante, exigiéndose una identidad absoluta del concepto al que responda cada nueva prestación devengada. 

Esta definición nos permite colegir que en la ejecución del importe objeto de condena existe un punto de conexión objetiva entre la acción de desahucio y la de reclamación de cantidad ya que cuando el arrendador las acumula, se condenará al pago de las cantidades periódicas que vayan venciendo hasta el efectivo desalojo (art. 220 LEC) y no hace falta extenderse mucho para demostrar la influencia que ese hecho (recuperación de la posesión) tiene en la liquidación del importe debido (rentas hasta la recuperación). 

Pero ahí empiezan los problemas. Sobre la polémica de la aplicación del plazo del art. 548 LEC cuando se presenta una demanda de ejecución del desahucio y del pronunciamiento relativo a la condena de rentas debidas hay varias posturas. La primera sostiene que para la reclamación de las rentas habrá de concederse al deudor un plazo de veinte días desde la notificación de la sentencia o, del decreto, antes de despachar ejecución. Una segunda afirma que podrá despacharse la ejecución sin esperar el transcurso del mentado plazo y, una tercera, considera que será necesaria la presentación de dos demandas ejecutivas, una respecto del pronunciamiento relativo al desahucio y otra respecto de las rentas debidas. 

Me inclino por la segunda respuesta y ello por razones de pura lógica. La ejecución del desahucio se inicia con la admisión a trámite de la demanda de juicio verbal y el juicio puede terminar si el arrendatario, antes de la celebración de la vista, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio (art. 22.4 LEC), de tal modo que cuando se dicta la sentencia o el decreto por la falta de pago, no se trata de conceder nuevos plazos de cortesía que faciliten un cumplimiento voluntario, que no se ha producido, sino de lograr la recuperación de la posesión y el cobro de lo debido. 

Respecto a la necesidad o no de «solicitud», la propia tutela que se demanda por la actora obligara a su presentación. Habrá de recordarse que el acreedor puede exigir mediante la demanda ejecutiva que se amplíe la ejecución al pago de las rentas vencidas y no satisfechas hasta la recuperación de la posesión y ello porque de la lectura conjunta de los dos arts. 220 y 578 LEC, se desprende que la finalidad de esas normas es evitar que el acreedor por prestaciones periódicas, tal y como son las que se derivan del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, deba interponer un nuevo proceso declarativo para obtener el cumplimiento de la obligación de pago de las rentas por los arrendatarios ya declarada en un proceso (AAP, SEVILLA, Sección 8ª 4 de julio de 2012, Roj: AAP SE 2328/2012). 

No obstante la sencillez del asunto y el tenor literal del art.440.3 in fine LEC, en la demanda de juicio verbal deberá haberse interesado expresamente la condena de las rentas que se devenguen con posterioridad, pues la ley no autoriza la ampliación de la demanda (de ahí que se tenga que instar la condena de las rentas futuras expresamente en la demanda) ni la reclamación de conceptos distintos a la renta. Por lo demás, la limitación respecto a la ampliación de demanda en los juicios verbales resulta del todo punto lógica ya que no es hasta el momento del juicio cuando el demandado puede defenderse y no puede verse sorprendido en ese acto con pretensiones no esgrimidas en la demanda y para las cuales no ha preparado su oportuna defensa. En tal sentido la SAP LAS PALMAS, Sección 5ª, 23 de enero de 2014 (Roj: SAP GC 45/2014) En el escrito de demanda no se interesó ni expresa, ni siquiera tácitamente, la condena de rentas futuras. El hecho de que en el segundo otrosí se hiciera constar el contenido del art. 440.3 LEC ninguna relevancia puede tener a los efectos pretendidos pues, con independencia de la pretensión económica esgrimida (esto es, si se reclaman o no rentas y cantidades asimiladas, si estas son o no hasta demanda o también las posteriores o si solamente se pretende el desahucio) se debe realizar el mismo requerimiento enervador. 

Despejada esta incógnita el proceso sigue un orden lógico de ejecuciones y después de finalizada la del desahucio y recuperada la posesión, se solicita la de cantidad y, en su caso, la de las costas. 

3.2 La fianza como motivo de oposición a la ejecución. 

Despachada la ejecución de cantidad no faltan casos de oposición por pluspetición respecto al importe de la fianza retenida por la parte ejecutante. Sobre la oposición el ejecutado debe partir del reconocimiento de la existencia y validez del derecho del ejecutante, y frente a éste únicamente podrá oponer hechos extintivos o excluyentes, pero no hechos impeditivos (AAP MADRID, Sección 25ª, de 12 de marzo de 2010). Dicho de otro modo: el ejecutado solo puede oponer actos ocurridos después de la formación del título que vienen a excluir o a enervar el derecho de crédito ejecutivamente documentado y, de ahí que cuando se alega la pluspetición el ejecutado reconoce que el derecho del ejecutante existe y que al tiempo de su nacimiento tenía el contenido económico que refleja el título, pero que en virtud de acontecimientos o actos posteriores, ha visto disminuido ese contenido. Así, se considera que hay pluspetición en los supuestos de pagos parciales realizados antes del despacho de ejecución o, excesos en la liquidación de la deuda, cuando no se ha sujetado el ejecutante a las bases que prefiguran su cuantía, o porque se reclaman conceptos no debidos, según las previsiones del título. 

En cuanto a la fianza, advierte el AAP VALENCIA, Sección 11ª, de 30 de junio 2010 (LA LEY 164812/2010) que no puede articularse como motivo de oposición por pluspetición ya que no es la finalidad de la fianza la de servir de complemento o sustitución de las rentas dejadas de pagar sino «... la de responder de la devolución de la cosa arrendada en el mismo estado que la recibió (artículo 1.561 CC)... » a lo que debe añadirse que la realidad del destino de la misma resulta determinada por los posibles daños de la cosa, o simples perjuicios, es decir que responden a la obligación principal, pero que deben incluir la restitución del inmueble en el estado en el que se entregó. 

Se concluye, por tanto, que siendo objeto de ejecución el pago de la renta —que es obligación fundamental del arrendatario durante la vigencia del contrato y aún después de su resolución— extinguida la relación obligatoria y ejecutado el fallo de la sentencia, será el momento de liquidar dicha relación, lo cual determinará el alcance de la obligación de devolución de la fianza por el arrendador. 

¿Y podría compensarse esa fianza? El AAP BARCELONA, Sección 13ª, de 28 octubre 2010 (LA LEY 274687/2010) sostiene que la fianza se presta para garantizar las todas obligaciones del contrato de arrendamiento significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no en la resolución del contrato sino en su liquidación, articulándose una vez planteado el litigio, a través de la excepción de compensación; compensación que se ha de hacer valer en el proceso declarativo mediante reconvención o a través de excepción, siendo así que el art. 556 LEC no contempla la compensación como causa de oposición al despacho de títulos judiciales. 

En suma el art. 556.1 LEC recoge tasados los motivos de fondo de oposición a la ejecución de títulos judiciales o arbitrales. El pago o cumplimiento es lo que en derecho civil se entiende por tales, sin que puedan incluir estos conceptos extensiva o analógicamente otras causas de extinción de las obligaciones y en consecuencia, ni el pago a que se refieren los arts. 556.1 y 557.1.1ª LEC incluye ninguna otra causa de extinción de las obligaciones que no sea la regulada en los arts. 1.157 a 1.181 Cc, ni la compensación (legal) a que se refiere el art. 557.1.1ª de la misma ley es oponible más que a la ejecución de títulos ejecutivos extrajudiciales o contractuales (AAP MADRID, Sección 14ª, 11 noviembre 2010, LA LEY 241435/2010). 

3.3 Las rentas vencidas de los desahucios en la ejecución de una homologación. 

Las sucesivas modificaciones de las normas reguladoras del desahucio provocan que en la actualidad nos podamos encontrar con tres situaciones:

a) la ejecución de una sentencia, en la que la aplicación del art.220.2 LEC no suscita dudas; b) la ejecución de un decreto en el que la modificación del art. 440.3 LEC permite incluir las rentas debidas que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca y; 

c) la ejecución de una homologación, en la que entiendo inaplicable el art.220.2 LEC por una interpretación literal de la norma y por la propia naturaleza del acuerdo ya que las partes solicitarán la homologación ante el Juzgado y, por ello, renunciarán al dictado de una sentencia y a la regla del art.220.2 LEC. 

Fijémonos en que a diferencia del arbitraje —en el que no hay obstáculo para que el árbitro aplique el mandato que analizamos— el título ejecutivo será un acuerdo de transacción homologado judicialmente y no la sentencia dictada en un procedimiento de desahucio, aun cuando dicha transacción se realice en el curso de un anterior procedimiento de tal carácter. Por ello, habrá de estarse a dicho título ejecutivo y solo podrá despacharse ejecución por la cantidad determinada que se haya pactado. 

Cuestión distinta es que el ejecutante acuda a la vía del art.578 LEC para reclamar las rentas que se devenguen; supuesto en el que suscita más dudas la negativa a esa reclamación porque una exegesis teleológica del precepto acoge la pretensión que examinamos. Y así cuando el ejecutante solicite en la demanda ejecutiva la ampliación por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos de rentas, al notificarse el auto ejecutivo, se advertirá al ejecutado que la ejecución se entenderá ampliada automáticamente si, en las fechas de vencimiento, no se hubieren consignado a disposición del Juzgado las cantidades correspondientes. Ni que decir tiene que el silencio en la homologación y esa ampliación obliga a la efectiva notificación del auto despachando ejecución — en teoría la parte demandada tendrá procurador y no habrá mayor dificultad—y a que pueda existir una oposición, pero limitada, para no convertir el motivo impugnatorio en un segundo juicio de desahucio. La aplicación del art. 578 LEC en el caso de una sentencia que no se pronunció sobre el art.220.2 LEC se sostiene en el AAP SEVILLA, 143/2012, Sección 8ª, 4 de julio del 2012 (Roj AAP SE 2328/2012). Se lee en esta resolución que de la lectura conjunta de los arts. 220 y 578 LEC, se desprende que la finalidad de ambas normas es evitar que el acreedor por prestaciones periódicas, tal y como son las que se derivan del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, se vea obligado a entablar nuevos litigios cada vez que se produzca el impago de algunos de los plazos de la obligación. Esta interpretación finalista de la norma, unido al pronunciamiento de la sentencia, lleva a entender que con arreglo al art.578 LEC es posible solicitar la ampliación en la demanda ejecutiva. 

Abundando en el razonamiento favorable a la aplicación del art.578 LEC, la práctica suele confundir los arts. 220 y 578 LEC pese a que no digan lo mismo, ni exijan los mismos requisitos. En la actualidad, se admiten expresamente las condenas de futuro respecto de las de intereses o prestaciones periódicas en el art. 220 LEC, lo cual, desde la óptica de la actividad ejecutiva, supone la posibilidad de instar la ejecución por cantidades devengadas con posterioridad a la sentencia y ampliarla para hacerla extensiva a los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al despacho de la ejecución (art. 578.1 LEC).

Celebrando 10 años de antibióticos y de 29º grados al sol.

Recibí ayer una invitación para celebrar el décimo aniversario de la Ciudad de Justicia de Valencia, que supongo multitudinaria, porque se hizo por correo electrónico, no es nominativa y además dudo que mi asistencia le interese a alguien; asociabilidad que, por cierto, me reprocha más de un compañero y parientes próximos y que no niego. Pero de ahí a celebrar algo va un trecho largo, muy largo. 

Para empezar se lo pueden contar a los tres cactus que han fallecido en mi despacho o, a los dos que lleva la Juez en el suyo ya que la orientación al sol de doscientos cincuenta metros del edificio que se celebra, supone un calorcillo que ya se ha tratado en este BLOG en otros comentarios y pese a que no volveré sobre el asunto, recordaré que quienes trabajan en los doscientos cincuenta metros que siempre están en sombra tienen estufas y calentadores en despachos y juzgados. Todo propio de un edificio inteligente, que fue lo vendido, lo comprado y lo que se celebra. 

El calorcillo y el fresquillo que proporciona tan inteligente edificio le supone a quien redacta estas líneas que lleve años sin comprar ropa del llamado entretiempo (del invierno, ni escribo) y unos constipados anuales que ya solo curan los antibióticos; eso sí, en dos tandas: tres pastillas que no sirven de nada y cuando aparece la fiebre, una segunda tanda de otras catorce o de veinte, según sea el año. De hecho, cuando aparece la primera tos de la temporada en la unidad judicial (cursilada donde las haya) nos ponemos a temblar y no solo porque sabemos que tarde o temprano caeremos todos, sino porque no podemos decir nada sobre el aire frio que nos sueltan en la cabeza a partir de las doce del mediodía. Una interesante manera de curarnos el enfriamiento y eso que no reparten alcohol, que creo incompatible con el antibiótico, si bien no daré más pistas por si las moscas. 

Ni que decir tiene que diez años dan para mucho BOE y para que se inaugure mucha unidad judicial para servir a mucho operador jurídico (segunda cursilada a mayor gloria de no sé quien) y a mucho ciudadano, con lo que el estupendo sistema de archivo (también tratado en el BLOG) de subida y bajada de expedientes en el día y eso fue lo que se nos dijo, se rige por los principios propios de una plantación de algodón del Sur de los Estados Unidos antes de la mecanización de los años 50 del siglo pasado. Así que cada dos o tres meses los pasillos de emergencia y las Salas de vistas se llenan de archivadores de cartón y fíjense, pese a las toneladas de papel que van, vienen y están, no aparece ningún bicho por ningún sitio lo que es síntoma evidente de la salubridad de los filtros de las máquinas de aire (sí es que existen) o, de los rayos uva, zeta o gamma que atraviesan los cristales. Evidentemente en esos diez años de celebrando que es participio, no ha habido tiempo para implantar un mal código de barras, como el que tienen los yogures así que se identifican los archivadores con rotulador, tecnología avanzada donde las haya. 

Y eso es porque seguimos con papel, cartón y grapa o fastener, tirando de fax y echando un vistazo al correo electrónico de vez en cuando y en este punto me da treinta y tres la responsabilidad del mando en plaza, porque aquí hemos puesto todos de nuestra parte para seguir anclados en los tiempos de Felipe II. Y cuando escribo todos, quiero decir todos: los de este lado del mostrador y los operadores jurídicos del otro lado y de ahí no paso, porque este comentario es para celebrar un aniversario y no es cuestión convertirlo en una comida familiar.

Así que en el décimo aniversario y después de evitar las losetas sueltas de las escaleras (defecto que se subsanó hace un par de años) y de rezar para que no nos pase nada, porque no hemos hecho ni un simulacro de evacuación saltando archivadores y abriendo puertas de dudosas cerraduras, no sé si era tan costoso poner algún toldillo que mientras tanto nos protegiera del solecillo del Mediterráneo.

Lanzamiento, reclamación de rentas y proceso de ejecución (ii).

3. ¿Cómo se ejecuta el desahucio por falta de pago? 

En el desahucio por falta de pago el demandante podía instar hasta cinco demandas de ejecución (lanzamiento, la cantidad objeto de condena, las costas del juicio verbal y las costas de los dos procesos de ejecución en trámite) y todas ellas podían acumularse en un solo proceso de ejecución aunque fuera de distinta naturaleza la obligación contenida en el título ejecutivo, porque no existía ningún obstáculo legal para reunir una ejecución dineraria con otra que exigiera la entrega de una cosa, un hacer o un no hacer. 

No se sorprenda el lector. Tratándose de ejecuciones dinerarias se cumplen las exigencias de celeridad, unificación de criterios, economía procesal y reparto proporcional entre los créditos de la acumulación de ejecuciones, pero si junto a una ejecución dineraria concurre una obligación de hacer o de dar desaparecen esas circunstancias, que reaparecen en dos casos: a) el desahucio por falta de pago y b) el incumplimiento de la obligación principal que se sustituye por una indemnización transformando la ejecución en dineraria. 

Dejando al margen el segundo supuesto, en el desahucio nos encontramos con una obligación de dar de un solo acto (el lanzamiento), que agota el título ejecutivo después de su práctica. Si tenemos un único título ejecutivo, la sentencia o el decreto, que resuelve sobre una acumulación de acciones permitida en el proceso declarativo, roza lo absurdo que por mor de lo establecido en el art. 517 LEC «rompamos» la citada unidad del título en el proceso de ejecución. Leemos en el AAP BARCELONA, Sección 13ª, 31 de marzo de 2010 (Roj AAP B 2549/2010): « Ciertamente, no era preciso presentar una demanda ejecutiva y despachar nuevamente ejecución para proceder a la liquidación de los daños existentes en la vivienda litigiosa constatados en la diligencia de lanzamiento y a la exacción por la vía de apremio de las costas de la ejecución, por cuanto, no podemos olvidar que ambas cuestiones son trámites que derivan de la ejecución de un mismo y único título (la sentencia de desahucio), por lo que podían ser conocidos en un mismo procedimiento de ejecución (el art. 703 se remite al 712), partiendo como criterio de la idea "un solo fallo judicial, un solo proceso de ejecución"». 

Y ahora viene la sorpresa: ¿es necesario despachar ejecución para que se produzca el lanzamiento? Las prisas del legislador civil han logrado un «tertium genus» en el art. 549.3 LEC que nos obliga a acudir los dos regímenes procesales que instaura la reforma del año 2011. Así observamos en los apartados 1 y 4 del art. 703 LEC que se ordena el dictado de un auto autorizando y despachando la ejecución, y en el segundo, el de un decreto que declarara ejecutada la sentencia y por ello entiendo que deberá despacharse ejecución para el desahucio, aunque no se requiera la presentación de ninguna demanda. Lo contrario, puede ser muy rápido, pero incomprensible y de alguna forma habrá que ordenar el desahucio y más cuando el ejecutante puede interesar que la diligencia tenga por único objeto el levantamiento de acta del estado en que se encuentre la finca. Por lo demás es práctica habitual que el Juzgado inicie la ejecución con independencia de la clase de acción ejercitada, pues la sucesión de errores conceptuales del legislador y la convivencia de sentencias, autos y decretos no puede traducirse en diferentes despachos ejecutivos. En tal sentido el Acuerdo 4 de la Junta de Jueces de Primera Instancia de Valencia de fecha 19 de enero de 2010: «4. La ejecución directa de la sentencia a que se refiere el artículo 549.3 la despachará el Juzgado, previa remisión al Decanato de un testimonio de la sentencia firme y de la solicitud que el actor haya realizado, a fin de que sea repartida con un nuevo número para incoar proceso de ejecución». 

No obstante sigue pendiente de solución el requerimiento del art. 703 LEC ya que desaparecida la «solicitud» deberá aquel anticiparse al decreto de admisión a trámite de la demanda de juicio verbal, completando el señalamiento para el lanzamiento y su contenido (art. 440.3 LEC). Podrá también hacerse después en el decreto ejecutivo y son mayoría los casos de su práctica en el momento del desalojo, siendo así que posterioridad al lanzamiento no tiene ningún sentido (ni soporte legal) una ulterior entrada del arrendatario en el inmueble para retirar sus bienes. 

Respecto a las ejecuciones de los decretos, con la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, ha desaparecido la necesidad de la presentación de una «solicitud» de ejecución para el lanzamiento o la reclamación de cantidad, de tal modo que si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada. 

3.1 El pago de las rentas debidas y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

Dice la SAP MADRID, Sección 19ª, 11 de octubre de 2013 (Roj: SAP M 15226/2013) que el art. 220 LEC está inspirado únicamente, según la doctrina actual, en el principio de economía procesal y en la necesidad de evitar la reiteración de juicios. Su carácter es restrictivo y limitativo, de modo que no pueden darse otras condenas de futuro que las previstas expresamente en el precepto (intereses o prestaciones de carácter periódico) y por prestación periódica ha de entenderse aquélla que no se cumple de una sola vez, sino que comprende una pluralidad de actos de idéntica naturaleza y de contenido homogéneo, que se reproducen en el tiempo de forma fija y constante, exigiéndose una identidad absoluta del concepto al que responda cada nueva prestación devengada. 

Esta definición nos permite colegir que en la ejecución del importe objeto de condena existe un punto de conexión objetiva entre la acción de desahucio y la de reclamación de cantidad ya que cuando el arrendador las acumula, se condenará al pago de las cantidades periódicas que vayan venciendo hasta el efectivo desalojo (art. 220 LEC) y no hace falta extenderse mucho para demostrar la influencia que ese hecho (recuperación de la posesión) tiene en la liquidación del importe debido (rentas hasta la recuperación). 

Pero ahí empiezan los problemas. Sobre la polémica de la aplicación del plazo del art. 548 LEC cuando se presenta una demanda de ejecución del desahucio y del pronunciamiento relativo a la condena de rentas debidas hay varias posturas. La primera sostiene que para la reclamación de las rentas habrá de concederse al deudor un plazo de veinte días desde la notificación de la sentencia o, del decreto, antes de despachar ejecución. Una segunda afirma que podrá despacharse la ejecución sin esperar el transcurso del mentado plazo y, una tercera, considera que será necesaria la presentación de dos demandas ejecutivas, una respecto del pronunciamiento relativo al desahucio y otra respecto de las rentas debidas. 

Me inclino por la segunda respuesta y ello por razones de pura lógica. La ejecución del desahucio se inicia con la admisión a trámite de la demanda de juicio verbal y el juicio puede terminar si el arrendatario, antes de la celebración de la vista, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio (art. 22.4 LEC), de tal modo que cuando se dicta la sentencia o el decreto por la falta de pago, no se trata de conceder nuevos plazos de cortesía que faciliten un cumplimiento voluntario, que no se ha producido, sino de lograr la recuperación de la posesión y el cobro de lo debido. 

Respecto a la necesidad o no de «solicitud», la propia tutela que se demanda por la actora obligara a su presentación. Habrá de recordarse que el acreedor puede exigir mediante la demanda ejecutiva que se amplíe la ejecución al pago de las rentas vencidas y no satisfechas hasta la recuperación de la posesión y ello porque de la lectura conjunta de los dos arts. 220 y 578 LEC, se desprende que la finalidad de esas normas es evitar que el acreedor por prestaciones periódicas, tal y como son las que se derivan del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, deba interponer un nuevo proceso declarativo para obtener el cumplimiento de la obligación de pago de las rentas por los arrendatarios ya declarada en un proceso (AAP, SEVILLA, Sección 8ª 4 de julio de 2012, Roj: AAP SE 2328/2012). 

No obstante la sencillez del asunto y el tenor literal del art.440.3 in fine LEC, en la demanda de juicio verbal deberá haberse interesado expresamente la condena de las rentas que se devenguen con posterioridad, pues la ley no autoriza la ampliación de la demanda (de ahí que se tenga que instar la condena de las rentas futuras expresamente en la demanda) ni la reclamación de conceptos distintos a la renta. Por lo demás, la limitación respecto a la ampliación de demanda en los juicios verbales resulta del todo punto lógica ya que no es hasta el momento del juicio cuando el demandado puede defenderse y no puede verse sorprendido en ese acto con pretensiones no esgrimidas en la demanda y para las cuales no ha preparado su oportuna defensa. En tal sentido la SAP LAS PALMAS, Sección 5ª, 23 de enero de 2014 (Roj: SAP GC 45/2014): en el escrito de demanda no se interesó ni expresa, ni siquiera tácitamente, la condena de rentas futuras y el hecho de que en el segundo otrosí se hiciera constar el contenido del art. 440.3 LEC ninguna relevancia podía tener a los efectos pretendidos pues, con independencia de la pretensión económica esgrimida (esto es, si se reclaman o no rentas y cantidades asimiladas, si estas son o no hasta demanda o también las posteriores o si solamente se pretende el desahucio) se debe realizar el mismo requerimiento enervador. 

Despejada esta incógnita el proceso sigue un orden lógico de ejecuciones y después de finalizada la del desahucio y recuperada la posesión, se solicitará la de la cantidad y, en su caso, la de las costas.

Lanzamiento, reclamación de rentas y proceso de ejecución (i)

1. Una interminable sucesión de reformas legales. 

En el llamado juicio de desahucio la necesidad de celeridad prima sobre cualquier otra consideración así que las sucesivas reformas normativas tienden a lograr la efectiva recuperación de la posesión en el menor tiempo posible. 

En esa línea de pensamiento el legislador en la Ley 19/2009 introdujo las siguientes modificaciones: 1) el apercibimiento al demandado en la citación a juicio que, de no comparecer a la vista, se declararía el desahucio sin más trámites y que quedaba citado para recibir la notificación de la sentencia; 2) la notificación de la sentencia por medio de edictos y 3) la inaplicación del plazo de espera legal al que se refiere el art. 548 LEC. 

La Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, retocó los artículos 22 y 440 LEC y modificó totalmente el art. 548 LEC, pero salvó de nuevas aventuras a los demás preceptos, que no obstante seguirían aplicándose en la medida en que fuéramos capaces de una interpretación conjunta. El juicio verbal de desahucio se transformó en un desahucio con lanzamiento similar, por su naturaleza y consecuencias, a un proceso monitorio. 

El último hito lo encontramos, de momento, en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que según su exposición de motivos reformó determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que estaban generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas. En concreto, se vinculaba el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictaría decreto dando por terminado el juicio y se produciría el lanzamiento. 

Estas modificaciones, que según el legislador obligaban a efectuar el ajuste de otros artículos, se tradujeron en la citada Ley 4/2013 en la modificación de todos los preceptos que regulaban el desahucio (22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703) pues no había «cuestiones puntuales que generaban problemas», sino errores de bulto de notable relevancia y el más destacado era que cuando el demandado no atendía el requerimiento de pago o no comparecía para oponerse o allanarse, el decreto que daba por terminado el juicio de desahucio no hacía pronunciamiento sobre la resolución expresa del contrato arrendamiento, sobre el devengo de nuevas rentas al no haberse dictado sentencia (art. 220. 2 LEC), ni sobre las costas. 

2. La eficacia de la entrega de las llaves del piso o local. 

Recordaremos algo de lo que se viene diciendo sobre la habitual entrega de la llaves en los juzgados, porque la reciente STS Sala 1ª, de 27 de septiembre de 2013 (Roj: STS 4814/2013) puede haber acabado con esta costumbre o, al menos, modificarla en un sentido contrario al que se tiene en la actualidad. Se afirma que el abandono de una finca por quien la viniera ocupando como arrendatario no supone la entrega de la posesión a la parte arrendadora (AAP MADRID, Sección 21ª, 21 de marzo de 2012, Roj: AAP M 4652/2012), siendo esencial que la voluntad de la arrendataria llegue a conocimiento de la otra parte. La entrega de las llaves en el Juzgado, constituye una puesta a disposición de la propiedad del inmueble arrendado y desde la misma queda patente la voluntad de la parte arrendataria de devolver a la propiedad la posesión del inmueble (AAP CUENCA, Sección 1ª, 20 de marzo de 2012, Roj: AAP CU 97/2012). 

La importancia de la entrega de la posesión, mediante la de las llaves se explica porque en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas es doctrina reiterada, que ese pago es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Por otro lado, imponiendo el art. 1561 CC al arrendatario la obligación de «devolver» la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia (arts. 1462 y 1463 CC), entrega que puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los arts. 1162 y 1163 CC (Vide AAP BARCELONA, Sección 13ª, 13 de abril de 2012, Roj: AAP B 2141/2012). 

Este planteamiento – unánime en la jurisprudencia y en la práctica de los Juzgados – merece algunas matizaciones, pues resulta chocante que la entrega de unas llaves en el mostrador de un Juzgado o al funcionario de un Servicio Común implique sin más la de la posesión de un inmueble y ello, respecto a dos cuestiones que no pueden contradecir esa entrega: la existencia de otros medios que acrediten la ya citada devolución de la posesión y la práctica del lanzamiento. 

Respecto a la existencia de otros medios acreditativos de la entrega de la posesión cierto es que aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, sí es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato (SAP CADIZ, Sección 8ª, 29 septiembre 2011, LA LEY 235780/2011), pero esa prueba acerca de la pretendida posesión recuperada deberá producirse en la fase declarativa del desahucio y no en la ejecución, de modo que sea posible alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, del pretendido desalojo y devolución de la posesión de la vivienda arrendada al demandante o acerca de cualquier acto del propietario de posesión, disposición, o nuevo arriendo de la vivienda arrendada (SAP BARCELONA, Sección 13ª, 27 septiembre 2011, LA LEY 226030/2011) Y tampoco la entrega de la posesión podrá impedir del lanzamiento en dos supuestos: a) cuando responda a lo establecido en el art. 703.4 LEC y b) cuando en la sentencia no conste la efectiva devolución de la posesión (téngase en cuenta, en cualquier caso, que desde la reforma de los arts. 22 y 440 LEC por Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal ya son singulares los juicios de desahucio en los que se dicta sentencia). 

Pues bien, si partimos el hecho cierto que la entrega de las llaves equivale en la actualidad a la entrega de la posesión y a la resolución del contrato, entendiéndose que las partes nada tienen que reclamarse, la antes citada STS Sala 1ª, de 27 de septiembre de 2013 (Roj: STS 4814/2013) nos obliga a matizar estas afirmaciones y ello, teniendo en cuenta que hoy la repetida entrega de llaves ha adquirido máxima relevancia ya que si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio (art. 440.3 sexto párrafo LEC); constancia, cuya imposibilidad práctica es evidente y que tiene como única alternativa la citada entrega de llaves. 

En el asunto sometido a la consideración del Tribunal Supremo partimos de un contrato de arrendamiento de local de negocio en el que se pactó que para el caso de que los arrendatarios desistieran antes de la finalización del plazo, deberían ponerlo en conocimiento de la arrendadora con una antelación mínima de dos meses y, además, indemnizarle con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año o fracción del contrato que restare por cumplir. Las partes firmaron un documento del siguiente tenor: «en el día de la fecha hago entrega de las llaves del bajo y entreplanta de la casa dando por terminado el contrato de arrendamiento de dichos locales de fecha 22 de octubre de 2001». 

La arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en reclamación de la indemnización por desistimiento del contrato y del pago de las rentas de los últimos meses. La sentencia de instancia consideró que el contrato había sido resuelto por mutuo disenso y no podía reclamarse indemnización alguna y la Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación. Entendió que el desistimiento anticipado del arrendatario estaba previsto en el contrato y la concurrencia material del arrendador al acto de devolución de la posesión solo implicaba la aceptación de esa restitución del bien, sin que cupiera deducir que con ella estaba aceptando la extinción de los demás derechos, facultades o acciones que de ese contrato derivaban. 

El Tribunal Supremo confirmó la sentencia de la Audiencia, llegando a la conclusión que la arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble, pero no renunció a los derechos que la cláusula contractual preveía en caso de desistimiento unilateral del arrendatario. Y en tal sentido respetó la jurisprudencia de la Sala, tanto en lo que respecta al reconocimiento del mutuo disenso como negocio extintivo de otro previamente concertado (STS Sala 1ª núm. 385/2009 de 26 mayo), como sobre el valor del silencio en cuanto a expresión de consentimiento, para lo cual había de tomarse en consideración no solo la recepción de la comunicación de abandono del inmueble arrendado y entrega de llaves, sino los actos concomitantes que permitieran entender debidamente probado el consentimiento tácito del arrendador (STS Sala 1ª núm. 597/2011, de 20 de julio).

La conclusión que se extrae de este razonamiento es que el simple depósito de las llaves en el juzgado o su entrega a los funcionarios de un Servicio Común carece validez y, deberá el arrendador consentir expresamente dicha entrega para que tenga plenos efectos liberatorios. En otro caso no solo es probable que se mantenga la orden de lanzamiento, sino que se inicie el proceso de ejecución por las rentas adeudadas y en realidad tampoco descubre nada nuevo el Tribunal Supremo: la simple entrega de las llaves sin más no acredita una efectiva entrega de la posesión y de hecho en los escasos supuestos en los que se produce, no se suspende el lanzamiento. Y, por cierto, la analizada identificación de la entrega de la posesión de la finca con la de las llaves nada tiene que ver con la acreditación del desalojo. Cito a modo de ejemplo, el AAP BARCELONA, Sección 14ª, 9 de septiembre del 2009 (Roj AAP B 6484/2009). «La ejecutada entregó al juzgado un sobre que contenía, al parecer, la llave de acceso. La ejecutante ni solicitó la entrega ante el juzgado de instancia ni ha atendido los reiterados requerimientos de la sala para que la recogiera e indicara en qué extremos mantenía el recurso. Se denuncia la ausencia de llave de acceso, ésta se deposita ante el juzgado de instancia y la ejecutante no la retira. No ha comprobado, de forma voluntaria, y a pesar de los insistentes requerimientos de la sala, si la llave depositada le permite el acceso. La ejecutada aparentemente cumplió la ejecución en los términos acordados, toda vez que hizo entrega de una llave y la ejecutante hace caso omiso y mantiene un recurso que en realidad carece de contenido. No prueba que la llave depositada no sea la correcta y por ello procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida». 

Esto es, la Ley no regula la forma para acreditar el efectivo desalojo voluntario por parte del arrendatario y, suelen mantenerse las diligencias de lanzamiento para que se persone en el inmueble la Comisión Judicial, o el correspondiente Servicio Común, y levante el acta.