¿Es necesaria la subasta judicial de los bienes inmuebles?


Poco puede decirse sobre la subasta judicial que no se haya escrito, discutido y analizado en profundidad y a pocos escapa que el sistema no funciona. Si de lo que se trata es de vender el bien inmueble y el porcentaje de subastas desiertas es altísimo – cercano al 90% de todas las que se celebran- fácil es colegir un fracaso que alguna explicación tendrá. Pero cuidado, porque tampoco puede extraer el lector las habituales conclusiones apresuradas sobre la ineficacia de los Juzgados (que la hay) y la privatización de la venta (que rechazo, parcialmente) y basta echarle un vistazo a las normas reguladoras de la subasta en la Ley de Enjuiciamiento Civil para llegar a una segunda conclusión: careceremos de un ordenamiento que nos permita vender con éxito un bien inmueble (o cualquier cosa) y aún más, la Ley sigue repleta de obstáculos “procesales” que facilitan esa ineficacia que antes cité. 

El corolario de este escenario aparece en esas certificaciones registrales con dos o tres inscripciones de hipoteca y algunas anotaciones de embargo -me quedo corto porque he llegado a ver Letras J) prorrogadas y varias del mismo acreedor-; en las caducidades de las anotaciones de embargo y en el rechazo del ejecutante a la subasta aunque obtenga la anotación. 

Ello por no hablar de un pequeño detalle que siempre pasa por alto el Legislador, aunque se le recuerde en cada reforma procesal: ¿alguien compra algo que no puede ver? Eso es lo que se le pide al comprador en subasta judicial de un inmueble sujeto a embargo o a hipoteca, que haga un acto de fe y adquiera un bien que no ha podido ver y lo que es peor, que ha sido valorado por un tercero que tampoco lo ha hecho – en el caso de embargos- y que ha sacado el precio por comparación de determinados “testigos” (zona, dotación del barrio, calidades, metros cuadrados, etc.). 

De hecho, la valoración de bienes en la ejecución civil -no en la hipotecaria, que va por otros derroteros- tal y como se realiza, no necesita la intervención de ningún perito. El empleo de testigos de referencia, mapas de google, certificaciones registrales y la toma de fotografías no tiene ninguna dificultad, no requiere conocimientos especiales y, desde luego, no justifica una minuta de honorarios que en el mejor de los casos llega a los 300,00€. Sin lugar a dudas debería quedar al criterio del órgano ejecutor la intervención del perito, previsión nada novedosa y que rige en otros ordenamientos. 

¿Saben lo que se consigue con esto? Que acudan solo a la puja vecinos del inmueble interesados en la adquisición y que conocen perfectamente el estado de la finca y los inevitables subasteros, aunque se trate ya, en muchos casos, de sociedades dedicadas al préstamo y a la compraventa de inmuebles. Nadie más se arriesga y por lo mismo, bien pronto se ve que no basta con la multiplicación de las medidas de publicidad o las llamadas subastas electrónicas. Eso es una parte del problema y en la actualidad, no el fundamental. 

Les cuento una última anécdota para que comprueben hasta dónde pueden llegar las consecuencias de una defectuosa normativa, porque tampoco los Juzgados tienen reservado el “derecho de admisión”, ni una “efectiva presidencia” de la puja. Perdonen el empleo de la primera persona del singular. En una de esas subastas previas a la crisis que padecemos y con la Sala repleta de público, me encontré con dos subasteros haciendo pujas de euro en euro y cuando llevaban más de diez, corté en seco lo que parecía un despropósito y advertí a los dos postores – que en ese momento no lo eran- que procedería a expulsarlos de la Sala si continuaban con ese comportamiento, que dicho sea había ocasionado cierto revuelo entre los asistentes. 

Y ¿qué dice la ley? Si leemos el artículo 649 LEC tendría que haberme limitado a levantar acta de la subasta una vez terminada, “expresando el nombre de quienes hubieran participado y de las posturas que formularon” y es muy probable que si los subasteros hubieran impugnado mi decisión, habríamos tenido que celebrar una segunda subasta y aguantar la puja de euro en euro hasta que el ejecutante o algún tercero la hubieran puesto fin. ¿Se imaginan una subasta así en alguna de esas empresas privadas dedicadas a esta actividad? No creo que la respuesta sea necesaria. 

La subasta judicial de los bienes inmuebles es necesaria y además no puede privatizarse como se oye. Pero si se quiere que cumpla con su función, que no es la venta del bien, sin el cumplimiento del título ejecutivo, requiere una completa modificación normativa que, entre otras cosas, compela al ejecutante a no jugar con las anotaciones de embargo, obligue al ejecutado a colaborar con el perito y atribuya a los Juzgados la efectiva presidencia del acto de la puja. 

También es posible que no me haya enterado bien del asunto y que la última de las reformas de la justicia (no sé cuantos plurales llevo leídos) sea la que llegue a buen puerto, aunque mientras lo hace se sigan hundiendo los barcos.

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