25 agosto 2014

La preferencia crediticia por gastos de propiedad horizontal.


Dice el art. 9.1 e) LPH que los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 CC y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. 

Sobre esta preferencia la SAP Baleares de 4 mayo 2000, Sección 4 ª, de 4 de mayo de 2000, precisa que al pago de estos gastos estará afecto el piso o local cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, lo que se entiende sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes; afección real que tiene carácter preferente y sobre la que no pueden prevalecer ni los derechos reales —ni siquiera importa que la propiedad del piso o local no sea ya del deudor— ni ningún otro derecho de crédito. 

Por tanto, una vez producido el impago e instándose judicialmente la satisfacción de las cantidades debidas, todas las que estén comprendidas en el límite temporal establecido a contar desde el momento de la demanda, estarán amparadas por dicha afección y por lo mismo, cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local tendrá eficacia una vez satisfechas las deudas con la comunidad, que tienen derecho preferente sobre los mismos. 

Dicho esto, la cuestión de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de su naturaleza jurídica y, concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal, aunque sea un crédito singularmente privilegiado. A veces se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto al periodo temporal que cubre, tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. No obstante, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración, estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia. 

Aclara la Resolución DGR y N de 22 de enero de 2013 (BOE 20 de febrero de 2013) que cuando la preferencia tiene un carácter real por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores y la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta del art. 9.1.e), dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución. 

Este derecho preferente se hará valer mediante una tercería de mejor derecho, pues las normas legales sobre clasificación y graduación de los créditos y la del art. 9.1e) LPH, parten del presupuesto de un procedimiento de concurso de acreedores o de ejecución colectiva de créditos que ostentan distintos acreedores frente a un mismo deudor y conforme a una doctrina jurisprudencial reiterada, los juicios de tercería de mejor derecho vienen a ser un concurso de acreedores en un proceso singular (SAP VALENCIA, Sección 6ª, 23 de julio de 2013, ROJ: SAP V 3757/2013

Por último, declarado el concurso las comunidades de propietarios pierden su preferencia crediticia y suscita dudas la posibilidad del reconocimiento de la existencia de un crédito contra la masa o, bien su inclusión dentro de los créditos con privilegio especial establecidos en el art. 90.1.1º LC al poder considerarse una hipoteca legal tácita. 

Leemos en la SAP PONTEVEDRA, Sección 1ª, 19 de febrero de 2014 (ROJ: SAP PO 281/2014) que lo que hace el art. 9.1.e) LPH es atribuir una determinada preferencia a los créditos derivados del impago de las cuotas adeudadas a la Comunidad de Propietarios de forma que, con relación al inmueble de que se trate van inmediatamente detrás de los créditos a favor del Estado y los créditos de los aseguradores. Ahora bien, el art. 1.921 CC precisa que "en caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal". 

Toda vez que la preferencia contemplada en el art. 9.1.e) LPH en relación con el art. 1.923 CC no está incluida en ninguno de los supuestos previstos en los arts. 90 y 91 LC, debe concluirse que no resulta de aplicación en los supuestos de concurso y así cuando el inmueble pertenezca a una persona física o jurídica en situación de concurso la Comunidad concurrirá con el resto de acreedores sin privilegio alguno. 

Ello no implica que el art. 9.1.e) LPH quede vacío de contenido sino que su aplicación se restringe a los casos de ejecuciones singulares y será en esa ejecución singular en la que la preferencia del art. 9.1.e) LPH estará llamada a desplegar todos sus efectos. Esta es la doctrina jurisprudencial sentada en las SSTS de 21 de febrero de 1975 y 25 de enero de 1958, dictadas en juicios de tercería de mejor derecho y que vienen a distinguir entre la ejecución colectiva de créditos que ostentan distintos acreedores contra un mismo deudor y la existencia de dos ejecuciones simultáneas o singulares contra un mismo deudor y unos mismos bienes. Y en el mismo sentido, la Resolución de la DGRN de 15 de diciembre de 1994 declaró: "(...) la preferencia crediticia sólo juega en los casos de concurrencia de créditos (esto es, en las hipótesis de ejecución colectiva o en las ejecuciones individuales cuando se ha interpuesto una tercería de mejor derecho) y su única eficacia se agota en la determinación del orden de pago de los créditos concurrentes, de modo que iniciada para un acreedor una ejecución individual contra su deudor y embargado alguno de sus bienes, cualquier otro acreedor del ejecutado que se considere de mejor condición que el actor y pretenda cobrarse antes que él con cargo al bien trabado, deberá acudir a esa ejecución ya iniciada, interponiendo la oportuna tercería de mejor derecho... ".

2 comentarios:

  1. Según la Audiencia de La Coruña (Sección 1ª, penal), el ir al notario y allí señalar el vendedor que estás al corriente de la comunidad, siendo falso, no es "gravamen" a los efectos del art. 251. 2 Cp. Auto 818/2014, Rollo de apelación 463/2014:
    RAZONAMIENTOS JURÍDICOS


    PRIMERO.- No podemos ignorar que la modalidad de estafa del art. 251. 2 CP, cuya existencia sostiene la parte, cuando la enajenación la realice el titular del bien ocultando que existe un gravamen, resulta difícil de deslindar del ilícito civil, ya que el derecho civil inclusive admite los supuestos de doble venta dando reglas en el artículo 1473 CC para solucionar estos conflictos, por eso habrá que estar a los elementos generales de configuración de la estafa, y serían cuatro los requisitos necesarios para su apreciación, en primer lugar el negocio jurídico de disposición sobre un bien, en segundo lugar que el mismo haya sido transmitido como libre pesando sobre él un gravamen, en tercer lugar que se haga con ánimo de lucro, y finalmente que se produzca un daño o perjuicio patrimonial al adquirente o a tercero ( SSTS 19-11 , 9-7 y 21-2-2001 ), y la doctrina jurisprudencial más extensiva del concepto de gravamen estima que la expresión "cualquier carga" no se limita a las reales sino a cualquier anotación, prohibición de enajenar o las garantías personales (STS del 08 de junio de 2005, ROJ: STS 3654/2005), pero desde luego no incluye cuotas de comunidad, al faltar el elemento típico no puede sostenerse la existencia de delito.

    El recurso se desestima sin imposición de costas.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Ahora de ese requisito documental se suelen ocupar los Bancos cuando conceden la hipoteca, para evitarse sorpresas en la posterior ejecución.

      Eliminar

Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.