25 agosto 2014

La preferencia crediticia por gastos de propiedad horizontal.


Dice el art. 9.1 e) LPH que los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1.923 CC y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. 

Sobre esta preferencia la SAP Baleares de 4 mayo 2000, Sección 4 ª, de 4 de mayo de 2000, precisa que al pago de estos gastos estará afecto el piso o local cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición, siendo este crédito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, lo que se entiende sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes; afección real que tiene carácter preferente y sobre la que no pueden prevalecer ni los derechos reales —ni siquiera importa que la propiedad del piso o local no sea ya del deudor— ni ningún otro derecho de crédito. 

Por tanto, una vez producido el impago e instándose judicialmente la satisfacción de las cantidades debidas, todas las que estén comprendidas en el límite temporal establecido a contar desde el momento de la demanda, estarán amparadas por dicha afección y por lo mismo, cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local tendrá eficacia una vez satisfechas las deudas con la comunidad, que tienen derecho preferente sobre los mismos. 

Dicho esto, la cuestión de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de su naturaleza jurídica y, concretamente si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal, aunque sea un crédito singularmente privilegiado. A veces se ha señalado que se trata de una hipoteca legal tácita respecto al periodo temporal que cubre, tomando como cómputo hacia atrás el de la demanda. No obstante, la configuración de la preferencia como hipoteca legal tácita requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración, estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia. 

Aclara la Resolución DGR y N de 22 de enero de 2013 (BOE 20 de febrero de 2013) que cuando la preferencia tiene un carácter real por tratarse de un derecho de tal trascendencia, entonces sí que podría dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores y la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación. En cambio, si no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, que no resulta del art. 9.1.e), dicha preferencia no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores o de su intervención como parte en el juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular del asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución. 

Este derecho preferente se hará valer mediante una tercería de mejor derecho, pues las normas legales sobre clasificación y graduación de los créditos y la del art. 9.1e) LPH, parten del presupuesto de un procedimiento de concurso de acreedores o de ejecución colectiva de créditos que ostentan distintos acreedores frente a un mismo deudor y conforme a una doctrina jurisprudencial reiterada, los juicios de tercería de mejor derecho vienen a ser un concurso de acreedores en un proceso singular (SAP VALENCIA, Sección 6ª, 23 de julio de 2013, ROJ: SAP V 3757/2013

Por último, declarado el concurso las comunidades de propietarios pierden su preferencia crediticia y suscita dudas la posibilidad del reconocimiento de la existencia de un crédito contra la masa o, bien su inclusión dentro de los créditos con privilegio especial establecidos en el art. 90.1.1º LC al poder considerarse una hipoteca legal tácita. 

Leemos en la SAP PONTEVEDRA, Sección 1ª, 19 de febrero de 2014 (ROJ: SAP PO 281/2014) que lo que hace el art. 9.1.e) LPH es atribuir una determinada preferencia a los créditos derivados del impago de las cuotas adeudadas a la Comunidad de Propietarios de forma que, con relación al inmueble de que se trate van inmediatamente detrás de los créditos a favor del Estado y los créditos de los aseguradores. Ahora bien, el art. 1.921 CC precisa que "en caso de concurso, la clasificación y graduación de los créditos se regirá por lo establecido en la Ley Concursal". 

Toda vez que la preferencia contemplada en el art. 9.1.e) LPH en relación con el art. 1.923 CC no está incluida en ninguno de los supuestos previstos en los arts. 90 y 91 LC, debe concluirse que no resulta de aplicación en los supuestos de concurso y así cuando el inmueble pertenezca a una persona física o jurídica en situación de concurso la Comunidad concurrirá con el resto de acreedores sin privilegio alguno. 

Ello no implica que el art. 9.1.e) LPH quede vacío de contenido sino que su aplicación se restringe a los casos de ejecuciones singulares y será en esa ejecución singular en la que la preferencia del art. 9.1.e) LPH estará llamada a desplegar todos sus efectos. Esta es la doctrina jurisprudencial sentada en las SSTS de 21 de febrero de 1975 y 25 de enero de 1958, dictadas en juicios de tercería de mejor derecho y que vienen a distinguir entre la ejecución colectiva de créditos que ostentan distintos acreedores contra un mismo deudor y la existencia de dos ejecuciones simultáneas o singulares contra un mismo deudor y unos mismos bienes. Y en el mismo sentido, la Resolución de la DGRN de 15 de diciembre de 1994 declaró: "(...) la preferencia crediticia sólo juega en los casos de concurrencia de créditos (esto es, en las hipótesis de ejecución colectiva o en las ejecuciones individuales cuando se ha interpuesto una tercería de mejor derecho) y su única eficacia se agota en la determinación del orden de pago de los créditos concurrentes, de modo que iniciada para un acreedor una ejecución individual contra su deudor y embargado alguno de sus bienes, cualquier otro acreedor del ejecutado que se considere de mejor condición que el actor y pretenda cobrarse antes que él con cargo al bien trabado, deberá acudir a esa ejecución ya iniciada, interponiendo la oportuna tercería de mejor derecho... ".

18 agosto 2014

Las tribus no pueden con el Ministro de Justicia.


¿Conoce alguien la historia de Salam Fayyad? No, verdad, pero a que se creen en la obligación de calificar de masacre lo que ocurre con el pueblo palestino bajo la única condición que en el otro lado se encuentre Israel y ¿cambiarían de opinión si les dijera de Salam Fayyad fue el primer Ministro de la Autoridad Palestina que tuvo claro que primero se organiza la administración, luego se controla el monopolio de la violencia y, por último, se declara la existencia del Estado? Y ¿a que no saben la cabeza que pidió Hamas a Fatah en el año 2013? No se intranquilicen que no sigo para que así continúen durmiendo tan tranquilos con sus perjuicios y sus culpables, porque los primeros solo se salvan con el estudio y los segundos con el análisis de las pruebas y cuando no hay nada de aquello, ni de esto, siempre nos quedan los telediarios y los opinadores de la cosa, cualquiera que esta sea. 

Y por las mismas razones las rebeliones de las tribus dedicadas a la Justicia no tienen efecto alguno y ello suponiendo que se hayan producido, porque llenar las redes sociales de insultos, pancartas y logotipos contra el Ministro de Justicia le ahorraran a más de uno la visita del miércoles al psicólogo, pero se me escapan otras consecuencias mediatas de tan curioso comportamiento. No, aquí la única rebelión se produjo en Zaragoza en el 2013, cuándo los Registradores de la Propiedad rechazaron el pacto de la Directiva con el Ministro de Justicia para la transferencia del Registro Civil, que luego se ha terminado produciendo. 

Pero el resto va cada uno por su lado y pidiendo por lo suyo sin importar, faltaría más, quien se hunde con el barco y en esas es muy sencillo llevarse por delante cualquier rebelión en forma de proyecto de Ley, Ley Orgánica o Decreto Ley. Ignoraba la existencia de un cuerpo de Jueces sustitutos y menos aún que el colapso de la Justicia se deba a la supresión de la sustitución por un licenciado en derecho y que se obligue a que conozca del asunto un Juez profesional (no parece haber dudas de estas sustituciones cuando se habla de cirugías, ingenierías o arquitecturas). 

Desconozco qué relación tienen las tasas con el derecho del ciudadano a la justicia y dicha ignorancia se acrecienta cuando no escucho, ni leo que no puede llegar cualquier cosa a la mesa de un Juzgado. Recordaré que no pocos documentos del Consejo General del Poder Judicial y numerosos acuerdos de Juntas de Jueces concluyeron en la necesidad de cobrar tasas por acceder a la Justicia, incluyendo la penal. Así que aquí solo los Colegios de Abogados insisten en la supresión del pago, aunque sin alternativa, cuando en realidad el problema está en la proporcionalidad de la tasa y en qué litigios debe resolver un Juez. El ciudadano nos sirve para completar el manifiesto. 

La tercera tribu que guerrea son los Procuradores y estos, por cuestión de supervivencia, no tendrán problemas en pisar a los Secretarios Judiciales y a los funcionarios de los Servicios Comunes en el intento de llegar a los últimos botes de salvamento. De hecho, ni unos, ni otros son enemigo de enjundia y más si pensamos que los mostradores están llenos de habilitados de quita y pon: si han podido colocar esa figura que no exige ningún requisito (creo y si me equivoco, ruego me corrijan), podrán quedarse con la ejecución y los servicios comunes. 

Los sindicatos solo guerrean y mejor cuando había paz y había liberados sindicales de todos los gustos, olores y sabores. Ni que decir tiene que el cariño que sienten por el Cuerpo de Secretarios Judiciales es recíproco; les diré que echaron a antiguos afiliados del Cuerpo de Gestión cuando pasaron al Cuerpo de Secretarios y estos tuvieron que crear el SiSej, supongo que para sentirse como en casa. Con los Jueces no se atreven y dicho esto el problema de guerrear cuando no hay guerra es que cuando la hay, la gente está muy cansada de ver que nunca se premia el esfuerzo y el trabajo bien hecho (el caladero de los sindicatos no está en esa bolsa de estos funcionarios) y que pocas diferencias hay entre la patronal y los representantes de los trabajadores

Los Secretarios Judiciales ya estamos partidos en dos: los Jefes y los demás y los demás para ser Jefes ya saben lo que tienen que hacer, no moverse demasiado (o mejor, nada) con lo que aquí el ciudadano también nos completa el manifiesto. ¿Y los jueces? Lo mismo que los Secretarios Judiciales solo que no está partida la carrera en dos, sino en tantos puestos como órganos colegiados haya. De hecho estos dos últimos grupos no son tribu, ni guerrean, ni creo que haya ganas de hacerlo: otra cosa es que los portavoces de algunas asociaciones salgan de cuando en cuando defendiendo esto (la justicia) o aquello (el ciudadano que completa el manifiesto), pero de ahí a que detrás esté el colectivo no va un trecho, va una autopista de cuatro carriles en cada sentido. 

Por último, los Fiscales juegan en otra liga, como los Abogados del Estado y con ellos no suele ir la película o al menos, no hacen siempre el papel de víctima. 

Ni que decir tiene que este análisis encubre toda clase de injusticias, pero una visión de conjunto requiere que nos alejemos del caso particular y del “qué hay de lo mío” para centrarnos en el proyecto de justicia que necesitamos como nación y mientras no lo tengamos, cualquier Ministerio de Justicia tendrá sencillo acabar con las tribús sin comenzar ninguna guerra.