La inspección del inmueble hipotecado.


Una de las novedades más interesantes de la reforma de la Ley 1/2013 aparece en el segundo párrafo del art.691 LEC en la posibilidad de inspeccionar el inmueble hipotecado que sale a subasta; interés que no implica el éxito de la figura porque, por una parte, la técnica empleada por el Legislador es ciertamente deficiente y, por otra, la sucesión de reformas apresuradas en la subasta de los dos últimos años llegan tarde o, sencillamente se desconocen. 

Dice el art. 691.2 LEC que en el plazo de los veinte días cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble o inmuebles hipotecados, quien lo comunicará a quien estuviere en la posesión, solicitando su consentimiento. Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore adecuadamente ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado, podrá solicitar al mismo una reducción de la deuda hipotecaria de hasta un 2 por cien del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado. El Tribunal, atendidas las circunstancias, y previa audiencia del ejecutante por plazo no superior a cinco días, decidirá lo que proceda dentro del máximo deducible. 

Presumo que el motivo de la reforma es el de facilitar la concurrencia de postores -nadie compra lo que no ve-, pero no define el concepto de «interesado», ni el de «poseedor», ni tampoco aclara en que consiste la «colaboración adecuada ante los requerimientos del Tribunal para facilitar el mejor desarrollo de la subasta del bien hipotecado»; no hablemos ya de la «reducción de la deuda hipotecaria», concepto ignoto a la par que oscuro y de cómo se reduce en la ejecución, porque también se ha pasado por alto la posterior inscripción registral. 

Comenzaré indicando que el «poseedor» será siempre el «ejecutado» y no el ocupante o el poseedor de hecho, si es que podemos distinguirlos cuando se señala la subasta en la ejecución hipotecaria ya que en otro será imposible aplicar la reducción de la deuda hipotecaria con la que se premia la colaboración o, mejor dicho, sería incomprensible en caso contrario, pues si el poseedor es el arrendatario o un tercero que ocupa temporalmente el inmueble ningún interés tendrá en colaborar con el juzgado, ni en postular la citada reducción de la deuda. En consecuencia, podrá comunicarse dicha circunstancia en la orden general de ejecución o, quizá con mejor técnica, esperar el resultado del requerimiento de pago e introducir una advertencia en la diligencia de ordenación señalando subasta. 

Mayores dificultades entraña saber en qué consiste esa «colaboración adecuada», que no aparecía en la primera redacción de la norma y que deberá limitarse a los actos que tengan relación con la subasta y, en particular, en permitir la visita del inmueble, pues esta era la finalidad primigenia de la reforma. De hecho tampoco se alcanza a comprender qué más puede hacer el ejecutado, si se permite la expresión, en tanto la ejecución hipotecaria no permite otra actividad procesal que la oposición del art.695 LEC o la liberación de la vivienda del art.693 LEC. 

No es ocioso advertir que deberá instaurarse algún mecanismo que permita la identificación de los «interesados» -en particular en el caso de sociedades dedicadas a la venta de inmuebles- y un control por el órgano ejecutor, pues no habrá otra forma de conocer si el ejecutado colabora a la mejor venta del inmueble. Y en el mismo sentido deberá aclararse cómo se «reducirá la deuda hipotecaria», sirviéndonos a modo de orientación el art. 654.3 LEC porque tampoco se precisa si se reduce el capital vencido o el principal por el que se despachó ejecución, ni qué hacer respecto a los intereses. Si de lo que se trata es de beneficiar al ejecutado reduciendo la deuda, la posterior aplicación del art. 579 LEC obligará a reducirla sin desglosar los conceptos que se han reclamado. 

Por lo demás la vuelta al concepto «Tribunal» permite que la cuestión se resuelva por el secretario judicial con un decreto, que completara al de adjudicación a los efectos de la inscripción.

Comentarios

  1. Alberto Lafuente Torralba8 de mayo de 2014, 11:43

    Excelente entrada, sí señor, sobre un artículo que hasta ahora no ha captado demasiadas atenciones. A mí lo del concepto de "interesado" también me preocupa. ¿Qué requisitos debe reunir para ser considerado como tal y poder aplicarle al ejecutado la reducción de la deuda? ¿Es preciso que ese "interesado" ingrese el depósito para pujar y participe después en la subasta, o es suficiente que haya podido visitar e inspeccionar el inmueble, aunque después se abstenga de acudir a la subasta? Si se opta por esto último, el riesgo de maniobras fraudulentas (que el ejecutado se traiga a su primo de Calatayud y los amigos del bar para ver el inmueble y después solicite la rebaja) me parece evidente.

    Por otra parte, no sé a Vd., pero a mí la regulación contenida en este art. 691.2 no me parece muy operativa. Se supone que en el breve espacio de tiempo que media entre el anuncio y la celebración de la subasta, el interesado tiene que presentar un escrito solicitando que se le deje inspeccionar el inmueble; a continuación el secretario tendrá que proveer ese escrito, dirigir la oportuna notificación al ejecutado y darle un plazo para que exprese su consentimiento; finalmente, y cerrando el círculo, se remitirá la respuesta (o la falta de ella) al interesado y en su caso (¡por fin!) se llevará a cabo la inspección del bien hipotecado. ¿De verdad da tiempo de efectuar todos estos trámites? Dada la saturación de muchos juzgados, ¿no ocurrirá a menudo que la subasta se celebrará sin que haya dado tiempo siquiera de proveer la solicitud de inspección del inmueble? Creo que sería muy interesante que Vd., que está en la trinchera de los juzgados, nos comentara sus impresiones al respecto.

    Con lo único que no estoy del todo de acuerdo es con el último párrafo de su entrada. Es verdad que la amplitud del término "Tribunal" da pie para pensar que sobre la reducción de la deuda "por buena conducta" habrá de decidir el secretario judicial. Pero yo, por mi parte, tengo serias dudas de que Vds. los secretarios puedan decidir si se le reduce o no la deuda al ejecutado y en qué cuantía. Reconozco que no he analizado a fondo el tema, pero creo que esto excede de su competencia.

    Un saludo y enhorabuena por su estupendo blog,

    Alberto Lafuente

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