31 marzo 2014

Doctrina del Tribunal Supremo sobre la enervación del desahucio y el pago con retraso de la renta.



1) En la resolución de contrato de arrendamiento urbano, que se examina en la STS Sala 1ª 673/2009, de 30 de octubre con cita de las anteriores de 24 de julio de 2008 y 26 de marzo de 2009, el simple retraso en el pago de la renta da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad

Así en la STS de 24 de julio de 2008, tras casar la sentencia recurrida hizo el siguiente pronunciamiento:


"2º. Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

2) La enervación del desahucio, según la STS, Sala 1ª 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004)


no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta.

3) La STS, Sala 1ª, número 729/2010, de 10 noviembre (Rec. 2161/2006) reitera que la Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. 

4) Como afirma la STS, Sala 1ª 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004) «el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad....», lo que no constituye más que la aplicación concreta de una doctrina reiterada según la cual, como expresa la sentencia núm. 872/2011, de 12 diciembre (Recurso núm. 1830/2008) «la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminen laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda..»

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