A vueltas con el visado registral: una de vivienda habitual.


Me decía un Registrador de la Propiedad hace un par de semanas delante de unas cervezas, que los decretos de los Secretarios Judiciales se habían convertido en una de las piezas claves del sistema registral de la adición y de la subsanación, porque a falta de mejor dedicación lo que antes no merecía esa rigurosísima atención, ahora se miraba con lupa. Y doy fe que es cierto, la pureza registral y lo bien que tira la cerveza el camarero que nos atiende: todo un profesional. No sé si esto último tocaba, pero ahí lo dejo, porque ya no hay gente así detrás de las barras. 

La introducción se explica por la reciente publicación en el BOE de 21 de marzo de 2014 de la Resolución de la Dirección General y del Notariado de 13 de febrero de 2014, que estima un recurso y revoca la nota de calificación del registrador. 

La calificación registral sobre la determinación de la vivienda habitual es de lo mejor que he leído en los últimos años y la verdad tampoco entiendo a qué viene la revocación que luego leerán, porque con la elasticidad que tiene el art.100 Reglamento Hipotecario según lustros (y mira que abulta poco el artículito de marras), lo extraño es que no nos caigan más como esta, que dice así:


La afirmación de no ser la vivienda habitual del deudor, además de ser impropia de un procedimiento de ejecución, pues esta circunstancia tan sólo se puede acreditar en el correspondiente juicio declarativo, se contradice con los pronunciamientos del Registro, puesto que en la propia hipoteca se señala como domicilio para notificaciones la finca hipotecada, en una anotación de embargo posterior a la hipoteca se señala como domicilio de L. F. G. la finca hipotecada. Y, además dicha persona está empadronada en dicho domicilio, por lo que conforme el art. 16 de la Ley de Bases de Régimen Local, constituye prueba del domicilio habitual de la persona empadronada.

Sobre el citado y famosísimo art. 100 Reglamento dice esto otro la Resolución de 13 de febrero:


En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus Resoluciones firmes (cfr. artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro; las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la previa comprobación de que en el procedimiento en que se dictan, los titulares registrales que pueden ser afectados han tenido la intervención prevista por la ley y en las condiciones exigidas según el caso, a fin de garantizar que no sufran en el mismo Registro las consecuencias de una indefensión procesal. En estos términos ha de ser entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando determina el ámbito de la calificación registral a efecto de los documentos judiciales, de modo que no puede el registrador revisar la legalidad de aquellos trámites procesales prevenidos para el concreto procedimiento seguido que no estén directamente encaminados a hacer efectivo ese derecho de intervención conferido a los titulares registrales.

Para los profanos en la materia les aclararé que cuando alguien saca a pasear el art.24 CE hay que meterse bajo la mesa o, localizar el refugio más cercano, porque no suele haber nada detrás, salvo la inmensidad del espacio. Es como entrar en una galaxia jurídica del todo vale o, del porque yo lo valgo. 

A lo que vamos, que me disperso. La ya citada Resolución de 13 de febrero revoca la calificación porque:


El criterio de que el domicilio señalado para notificaciones coincida con el de la vivienda habitual no puede ser mantenido ya que, como ya señaló esta Dirección General en Resolución de 26 de enero de 2004, la fijación de un domicilio para requerimientos y notificaciones en la escritura de constitución de hipoteca tiene únicamente por objeto la aplicación de las particularidades procesales previstas en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil relativas a la ejecución directa sobre los bienes hipotecados. 
Tampoco es suficiente para entender atribuida a una vivienda la condición de habitual el hecho de que en un embargo anotado se haya señalado como domicilio de uno de los embargados la finca objeto de anotación, pues no es dicha reseña una declaración específica realizada al efecto por el titular registral afecto por la traba realizada con el propósito de dejar constancia en el Registro de la situación de vivienda habitual, sino tan sólo una circunstancia más –contingente y variable– relativa al domicilio, reflejada dentro de una determinada medida cautelar. 
Y, en fin, tampoco puede servir para considerar que una finca tiene la cualidad de ser vivienda habitual del deudor el que de consulta realizada al Padrón del municipio resulte que dicho deudor se encuentra empadronado en la finca hipotecada porque de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria el registrador debe calificar por lo que resulte de los documentos presentados y de los asientos del Registro y, si bien es cierto (cfr. Resolución de 16 de febrero de 2012) que el registrador puede –en su función calificadora– consultar los Registros públicos de carácter jurídico, como es el Registro Mercantil, no puede equipararse a este Registro el Padrón Municipal, pues ni existe un medio oficialmente establecido para coordinar el Registro de la Propiedad y el Padrón para lograr una calificación más acorde con el principio de legalidad, ni son los asientos del Padrón asientos de Registro cuya titularidad competa al cuerpo de registradores ni, en fin, los asientos del Padrón tienen la eficacia propia de los asientos de los Registros jurídicos pues, según señala el artículo 16 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, tiene el Padrón condición expresa de Registro administrativo. Y si bien es cierto que según el propio artículo 16 los datos del Padrón constituyen prueba del domicilio habitual del empadronado, no lo es menos que dicha prueba, por la propia naturaleza administrativa del Registro del que emana, no puede ser considerada plena sino mera presunción que puede ser destruida por otros medios, entre los cuales no hay duda de que se incluye la manifestación en contra realizada tras la correspondiente investigación por el secretario judicial encargado de la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Termina la resolución afirmando que no existiendo rectificación alguna del Registro carece de sentido la aplicación del art. 40 de la Ley Hipotecaria y será suficiente la manifestación del secretario judicial al respecto como base para la sustanciación del resto del procedimiento. Enigmático pronunciamiento que no termino de descifrar, pero que no nos llevará a nada bueno.

Comentarios

  1. Completamente de acuerdo contigo compañero.

    Las cesionarias en estos casos, tratan por todos los medios de ocultar el precio que han pagado por los créditos cedidos.

    Al final consigues que te digan que del monto total de créditos comprados, han pagado tan sólo un 4 ó 5 % de su importe.

    Si consignaran ese dato, es evidente que tal vez algún deudor, pueda estar interesado en saldar su deuda, pagando tal importe más intereses y costas satisfechas por el cesionario, tal como les faculta el art. 1.353 del Código Civil, pero eso, no les interesa, y lo ocultan deliberadamente.

    Y analicemos un detalle de la operación de venta que realizan esas entidades bancarias .

    El capital con el que negocian los Bancos, está constituido por los ingresos que en esas entidades hacen sus “clientes”, “depositantes”, NO SUS ACCIONISTAS. Y a la hora de quebrar la entidad , como ha sido el caso de la mayoría de los bancos españoles, no han sido a sus accionistas a los que se colgado en la plaza publica, como se hacía en la antigüedad con los banqueros quebrados, si no que ha sido igualmente con dinero de todos los españolitos, por decisión politica, con los que se ha acudido a su rescate.

    Si esos bancos, tienen unos créditos pendientes de cobro , ¿qué razón justifica que vendan el crédito a terceros, perdiendo el 95 % del valor? ¿no deberían recobrarlo para devolver a los depositantes ? o para devolver al erario publico lo que se les ha dado para evitar su quiebra?

    Porqué no continúan con la ejecución iniciada contra sus deudores para cobrar el 100 % de la deuda y deciden PERDER el 95 % de la misma, vendiendo esos créditos a terceros?

    Están malversando el dinero de sus inversores. Y nadie les pide explicaciones sobre ello ni les exige responsabilidades.

    Dejando de lado lo anterior, que ya de por si es suficientemente grave. Si deciden vender el crédito, ¿ no debería tener preferencia a su compra, el propio deudor?

    Lo venden a empresas extranjeras, para que venga a hacer su negocio especulativo a costa de todos nosotros. Es en suma, una sinvergonzoneria






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    1. Una aclaración para los lectores, el comentario corresponde al post anterior, que se dedica a la cesión de créditos.

      Y gracias al anónimo por participar.

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Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.

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