La eficacia de la entrega de las llaves en la ejecución del desahucio.


El abandono de una finca por quien la viniera ocupando como arrendatario no supone la entrega de la posesión de la misma a la parte arrendadora (AAP MADRID, Sección 21ª, 21 de marzo de 2012, ROJ AAP M 4652/2012), siendo esencial que la voluntad de la arrendataria llegue a conocimiento de la otra parte. La entrega de las llaves en el Juzgado, constituye una puesta a disposición de la propiedad del inmueble arrendado y desde la misma queda patente la voluntad de la parte arrendataria de devolver a la propiedad la posesión del inmueble (AAP CUENCA, Sección 1ª, 20 de marzo de 2012, ROJ AAP CU 97/2012). 

La importancia de la entrega de la posesión, mediante la de las llaves se explica porque en relación con el término final de la obligación del pago de las rentas, es doctrina reiterada, que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Por otro lado, imponiendo el artículo 1561 CC al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 CC, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163 CC (Vide AAP BARCELONA, Sección 13ª, 13 de abril de 2012, ROJ AAP B 2141/2012). 

Este planteamiento – unánime en la jurisprudencia y en la práctica de los Juzgados- merece algunas matizaciones, pues resulta chocante que la entrega de unas llaves en el mostrador de un Juzgado o al funcionario de un Servicio Común implique sin más la de la posesión de un inmueble y ello, respecto a dos cuestiones que no pueden contradecir esa entrega: la existencia de otros medios que acrediten la ya citada devolución de la posesión y la práctica del lanzamiento. 

Respecto a la existencia de otros medios acreditativos de la entrega de la posesión cierto es que aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, sí es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato (SAP CADIZ, Sección 8ª, 29 septiembre 2011, LA LEY 235780/2011), pero esa prueba acerca de la pretendida posesión recuperada deberá producirse en la fase declarativa del desahucio y no en la ejecución, de modo que sea posible alcanzar la conclusión, siquiera presuntiva, del pretendido desalojo y devolución de la posesión de la vivienda arrendada al demandante y bien sea documental o testifical, acerca de la mudanza o el desalojo de la vivienda arrendada, o acerca de cualquier acto del propietario de posesión, disposición, o nuevo arriendo a terceros , de la vivienda arrendada (SAP BARCELONA, Sección 13ª, 27 septiembre 2011, LA LEY 226030/2011)

Y tampoco la entrega de la posesión podrá impedir del lanzamiento en dos supuestos: a) cuando responda a lo establecido en el artículo 703.4 LEC y b) cuando en la sentencia no conste la efectiva devolución de la posesión (téngase en cuenta, en cualquier caso, que desde la reforma de los artículos 22 y 440 LEC por Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal ya son singulares los juicios de desahucio en los que se dicta sentencia). 

En la actualidad la tradicional entrega de llaves ha adquirido máxima relevancia ya que si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio (artículo 440.3 sexto párrafo LEC) y esa constancia, cuya imposibilidad práctica es evidente, tiene como única alternativa la citada entrega de llaves.

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