22 julio 2013

Esperen, en septiembre, se publica un libro estupendo sobre ejecución hipotecaria (i).


Ha tardado el asunto porque no he dejado de mirar aterrorizado la página oficial del Congreso de los Diputados y la del Boletín Oficial del Estado y después de comprobar que durante dos semanas no se tocaba en ninguna ley, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria (he mirado las reguladoras de los precios del tabaco y del vino, que nunca se sabe), la Editorial y quien suscribe lanzamos al mercado un manual de Ejecución Hipotecaria. 

Más abajo encontraran el índice de la obra y ocioso es decirlo pero está trabajado y digo trabajado, porque no se ha empleado la imaginación en encontrar el medio de no pagar la hipoteca o, de formular óbices de dudosa eficacia, peor finalidad y muy limitados en el tiempo; antes al contrario, los datos estadísticos del Banco de España y de las entidades financieras señalan que se paga la hipoteca y los deudores, entre los que me encuentro, tratan de cumplir con su cuota mensual. Nadie se merece, en caso de ejecución, que se incremente la deuda con las costas de una oposición que nunca debió formularse. 

Pero tampoco nos sirve de mucho arruinar al ejecutado, que es lo que parece llevar en su logo alguna entidad financiera, quedándose con el bien hipotecado y atacando después todo el patrimonio del deudor (si es que queda algo). No parece de recibo embargar una pensión cuando nos hemos quedado con la vivienda. 

Así que, como en las dos publicaciones anteriores el punto de vista es el del mostrador del Juzgado y con miradas por el retrovisor a los Notarios y a los Registros de la Propiedad, porque tienen bastante que ver en la dificultad de vender los inmuebles fuera de la subasta judicial. Pero no solo se exponen los problemas que tenemos en la práctica, sino que se dan soluciones o, mejor dicho, nuevas interpretaciones, porque con la legislación actual –incluyendo la reforma por Ley 1/2013– es posible evitar que el malbaratamiento de la garantía real conlleve una deuda perpetua para el deudor. 

Llevo dos años haciendo y rehaciendo el libro y he procurado incluir todos los particulares de la ejecución hipotecaria inmobiliaria, dando respuesta a los mismos. 

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SOBRE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA INMOBILIARIA. (¿Puede evitarse la ruina del ejecutado?) 

INDICE 

PROLOGO 

I. BREVES NOCIONES SOBRE LA CRISIS ECONÓMICA Y LA HIPOTECA. 

1. Nociones sobre la crisis económica y la ejecución hipotecaria.
2. La hipoteca inmobiliaria y sus características. 
3. Los conceptos anómalos para un procesalista: la hipoteca global, la hipoteca recargable, la hipoteca inversa y los fondos de titulización. 
3.1 La hipoteca global. 
3.2 La hipoteca recargable. 
3.3 La hipoteca inversa. 
3.4 Los fondos de titulización. 

II. LAS OPCIONES PROCESALES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO 

1. Las opciones procesales del acreedor hipotecario. 
2. La ejecución de título no judicial: el embargo de la finca hipotecada. 
3. La venta extrajudicial ante Notario del bien hipotecado. 
3.1 La venta extrajudicial ante notario seguía siendo inconstitucional después del Real Decreto-Ley 6/2012. 
3.2 La postura de la Dirección de Registros y del Notariado. 
3.3 ¿Ventas rápidas y baratas o lentas y costosas?: el nuevo artículo 129 LH. 

III.LOS PRESUPUESTOS PROCESALES DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. 

1. La ejecución hipotecaria. 
1.1. Los presupuestos procesales de la ejecución hipotecaria. 
1.1.1. El precio de tasación y la liquidación de cargas. 
1.1.2. El domicilio para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. 
1.1.2.1 ¿Hablamos de lo mismo?: el «domicilio», la «vivienda familiar» y la «vivienda habitual del deudor». 

IV. EL ORGANO EJECUTOR Y LAS PARTES. 

1. El órgano ejecutor. 
1.1 La competencia territorial. 
1.2. La declaración en concurso de la parte ejecutada. 
2. Las partes en la ejecución hipotecaria: supuestos conflictivos. 
2.1. La sucesión procesal en la parte ejecutante. 
2.1.1. El cambio de denominación. 
2.1.2. La cesión del crédito hipotecario y un apunte sobre el FROB y la SAREB. 
2.1.3. ¿Es constitutiva o declarativa la inscripción en el Registro de la Propiedad?. 
3. La ejecución hipotecaria contra fiadores. 
4. La ejecución hipotecaria contra las «herencias yacentes». 

V. EL TITULO EJECUTIVO Y LOS DOCUMENTOS DE LA DEMANDA. 

1. El título ejecutivo. 
1.1. Primera copia de la escritura y posteriores. 
1.2. Otros supuestos: hipoteca unilateral e hipoteca cambiaria. 
1.3. ¿La ampliación del préstamo permite la ejecución de dos hipotecas?: una nota sobre la acumulación de ejecuciones hipotecarias. 
2. La documentación requerida por la ley. 
2.1. Expresión en la demanda de las operaciones de cálculo (art. 574 LEC). 
2.2. La notificación de la cantidad exigible (art.573 LEC). 
2.3. ¿Qué defectos pueden subsanarse?. 
2.4. La tasa judicial. 

VI.DESPACHO DE EJECUCIÓN, REQUERIMIENTO DE PAGO y CERTIFICACION REGISTRAL. 

1. Referencia al despacho de ejecución hipotecaria. 
1.1. ¿Se controlan de oficio los intereses pactados?. 
2. El requerimiento judicial de pago. 
2.1. La practica del requerimiento en el domicilio registral. 
2.2. La ausencia del deudor y la búsqueda de su domicilio. 
2.3. Una hipótesis de laboratorio: las costas en el caso de pago por el requerido (art. 583 LEC). 
3. La Certificación registral de titularidad y de cargas. 
3.1. Efectos de la nota marginal 
3.2. Comunicaciones registrales y judiciales. 
3.2.1. El tercer poseedor. 
3.2.2. Los acreedores posteriores a la hipoteca que se ejecuta 
3.2.3. Los arrendatarios y los ocupantes de hecho. 

VII. LA OPOSICIÓN Y LA SUSPENSIÓN DE LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. 

1. La oposición a la ejecución hipotecaria. 
2. La Sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013. 
3. Los motivos de oposición del art.695 LEC. 
3.1. ¿Es admisible la oposición por defectos procesales?. 
3.2. La oposición por motivos de fondo. 
3.2.1 La extinción de la garantía. 
3.2.2 La extinción de la obligación garantizada. 
3.2.3 ¿Error en la determinación de la cantidad exigible o pluspetición?. 
3.2.4 ¿Un motivo de oposición o un cajón de sastre?: el carácter abusivo de una cláusula. 
3.3 Trámite, resolución de la oposición y apelación. 
3.3.1. La inadmisión a trámite de la oposición. 
3.3.2. Comparecencia, resolución y apelación. 
4. La suspensión de la ejecución hipotecaria. 
4.1. La tercería de dominio (art.696 LEC). 
4.2. La prejudicialidad penal (art.697 LEC). 

 VIII. LA SUBASTA. 

1. La subasta. 
1.1 La convocatoria de la subasta y la notificación del señalamiento. 
1.2 La publicidad de la subasta y la inspección del inmueble. 
1.2.1 Condiciones generales y particulares. 
1.3 Requisitos para pujar y desarrollo de la subasta. 
1.3.1 Las llamadas subastas electrónicas. 
1.4 La aprobación del remate. 
1.4.1 Postura igual o superior al 70% del valor de tasación. 
1.4.2 La mejora de postura. 
1.5 La adjudicación en pago. 
1.5.1 Un cuento sin fin: a vueltas con la adjudicación del art.671 LEC. 
1.6 La subrogación en las cargas y gravámenes anteriores (art. 670.5 LEC). 
1.7 La subasta en quiebra. 
1.8 La hipoteca del derecho del remate (art. 670.6 LEC) 

IX. LA CESIÓN DE REMATE EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. 

1. La subasta pierde la batalla con la cesión del remate. 
2. Antecedentes legislativos y concepto de la cesión del remate. 
3. Requisitos de la cesión del remate. 
3.1. Presupuestos subjetivos: El Secretario Judicial, el cedente y el cesionario. 
3.2. Presupuestos objetivos: plazo, forma, precio y resolución. 

X. EL PAGO AL EJECUTANTE Y EL DESTINO DEL SOBRANTE. 

1. El pago al ejecutante: principal, intereses y costas. 
2. El pago extraprocesal y su acceso al Registro de la Propiedad. 
3. La distribución del exceso del precio. 
3.1. Acreedores posteriores registrales. 
3.2. Acreedores posteriores registrales y embargos de sobrante. 
3.3 El incidente de distribución del art. 672.2 LEC. 
3.3.1. Los acreedores que se consideren con derecho al remanente. 
3.3.2. El requerimiento a los titulares de créditos posteriores y la prueba documental. 
3.3.3. La resolución del incidente. 

XI LAS DILIGENCIAS POSTERIORES A LA VENTA DEL BIEN HIPOTECADO. 

1. Las diligencias posteriores a la venta del bien hipotecado. 
1.1 La inscripción registral: documentación y requisitos. 
1.2. ¿Qué cargas registrales se cancelan?. Una nota sobre el derecho de uso sobre la vivienda familiar. 
1.3. El convenio de realización y el Registro de la Propiedad. 
1.4. La toma de posesión del inmueble. 
1.4.1. La suspensión del lanzamiento en supuestos de especial vulnerabilidad. 

XII. LA LIBERACIÓN DE LA VIVIENDA EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

1. Las clausulas de vencimiento anticipado por la falta de pago del préstamo garantizado con hipoteca. 
2. Breve génesis y evolución del artículo 693 LEC. 
3. La liberación de la vivienda. 
3.1. ¿Solo puede liberarse la vivienda en la ejecución hipotecaria?. 
3.2. La cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda. 
3.3 ¿Tiene el deudor el derecho a liberar el bien?. 
3.3.1. El deudor que puede liberar la vivienda. 
3.3.2. La vivienda habitual y el bien que se libera. 
3.3.3. La consignación: importe, suficiencia, término y el consentimiento del ejecutante a la hecha por un tercero. 
3.3.4. El fin del proceso de ejecución, las costas y la cancelación de la nota marginal. 

XIII. ¿PUEDE EVITARSE LA RUINA DEL EJECUTADO?. 

1. La realidad desde el mostrador de un Juzgado 
2. Alternativas para una construcción teórica que ha fracasado. 
2.1 La imposición de la realización por persona o entidad especializada. 
2.1.1. Las inmobiliarias como entidades especializadas. 
2.1.2. Comparecencia y encargo para la realización. 
2.1.3. La aprobación de la operación. 
2.2. La calificación registral no es una cuarta instancia. 
2.2.1. Breves apuntes sobre el convenio de realización. 
2.2.2. Un rigor formal mal entendido: la conformidad de terceros puede ser tácita. 
3. El producto insuficiente del artículo 579 LEC. 
3.1. Competencia y título ejecutivo. 
3.1.1 ¿Decreto de adjudicación o escritura de hipoteca?. 
3.1.2 La acumulación de la acción real y la personal. 
3.2. La Ley 1/2013 y el caso fortuito. 
4. El mínimo indispensable e inembargable para la supervivencia del deudor. 
5. Apuntes sobre la dación en pago. 
5.1. Regulación legal. 

 BIBLIOGRAFIA

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