La "venta extrajudicial" de los bienes hipotecados por Notario: ¿ventas rápidas y baratas o lentas y costosas?


Publica LA LEY un artículo titulado "La venta extrajudicial" de los bienes hipotecados por Notario: una alternativa judicial" del que resumo lo siguiente. El Notariado —o una amplia corriente— parece tener muy claro que el Legislador debe equiparar los procesos judiciales y las llamadas «ventas extrajudiciales de bienes» ya que sería absurdo e injusto que respecto de una misma deuda y un mismo bien hipotecado, los derechos y las garantías del deudor fueran radicalmente distintos según que el acreedor, unilateralmente (no lo olvidemos), optara por un procedimiento u otro de ejecución. Afirmación que parece encontrar eco en la redacción del art. 129 LH que se ha propuesto por el Grupo Parlamentario Popular en el Congreso y que llega al extremo de afirmar que «g) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendrá carácter supletorio en todo aquello que no se regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso será de aplicación lo dispuesto en el art. 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». La enmienda se ha recogido completa en el informe de la ponencia

Es evidente que entre estas ventas extrajudiciales y las realizadas por empresas —o abogados mediadores— no hay más que un paso. Si de lo que se trata es de la venta del bien hipotecado gracias a un pacto entre acreedor y deudor que así lo prevea, los mismos argumentos que justifican la venta notarial, lo hacen respecto a cualquier otra y bastará que ese acuerdo se recoja en una ley. Así que si, añadimos al razonamiento la celeridad y el abaratamiento de la venta, no hablaremos de proceso, sino de una actividad mercantil. 

No saquen conclusiones erróneas, porque desde el año 2001 la LEC permite vender bienes a precio de mercado y desde el año 2009, la oficina judicial puede hacerlo con celeridad y con absoluto respeto a los derechos y obligaciones de partes, terceros y otros interesados. Esto es, no se trata de elegir entre la venta notarial y la judicial para realizar los bienes hipotecados– en la que incluyo al Secretario Judicial, como integrante del órgano-, sino de una clara apuesta por la última y de remover los obstáculos que impiden el éxito de los famosos mecanismos alternativos de venta (el convenio del art.640 LEC y la realización por entidad especializada del art.641 LEC). 

Se acude a la llamada subasta judicial porque no queda otro remedio, pero en este caso, un Servicio Común de Subastas puede funcionar tan bien como una oficina notarial y un Juzgado – o un Servicio de Ejecución- supervisar, sin dificultad, la actividad de una mercantil para realizar cualquier bien; cuestión distinta es, por ejemplo, que no exista una aplicación informática que lo permita, que busquemos la literalidad de la norma para proteger derechos de terceros de dudosa existencia (aunque sea a costa de perjudicar gravemente al ejecutante y al ejecutado) que durante años, las diferentes administraciones no hayan sido capaces de organizar una oficina judicial adecuada a las necesidades de la sociedad o, que sigamos discutiendo sobre si la Constitución permite que el Secretario Judicial integre el órgano judicial - o como quieran llamarlo- cuando hay Comunidades Autónomas que no respetan ni el Preámbulo de la Carta Magna.

Y no se lleven las manos a la cabeza. El proceso de ejecución tiene normas que facilitan el acuerdo entre las partes sobre el bien hipotecado y los medios de venta, pero una incomprensible exégesis del principio dispositivo pretende transformar la tutela del derecho en una actividad privada del acreedor. La ejecución hipotecaria tiende, sin duda, a satisfacer el derecho del acreedor ejecutante, pero el sujeto principal y el único legitimado para llevarla a adelante es el órgano judicial, que actúa en virtud del imperium que le otorga su carácter de órgano del Estado y a cuyo fin está investido de poder para actuar, hasta sus últimas consecuencias, el mandato contenido en el título ejecutivo: la sentencia de condena o cualquier otro título judicial o extrajudicial.

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