13 abril 2013

La necesidad de la subasta en la división de la cosa común.


Dice la reciente STS, 609/2012, Sala 1ª, de 19 de octubre de 2012 (ROJ STS 6684/2012) que en la adjudicación de la cosa común prevalece el acuerdo de los partícipes; pero, si tal acuerdo no existe, se impone -en caso de indivisibilidad- la venta en pública subasta “con admisión de licitadores extraños”, lo que no impide a cada uno de los partícipes pujar para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad mediante el pago al resto de partícipes de la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación.

Sentado lo anterior, la remisión a la normativa específica prevista de la LEC, deberá atenerse a la peculiaridad que la división presenta. Así pues, con independencia de quién haya promovido el procedimiento de ejecución, cualquiera de las partes, podrá ocupar, indistintamente, la posición de ejecutante/ejecutado o de acreedor/deudor y ambos comuneros, como consecuencia de esa doble cualidad de ejecutantes y ejecutados, acreedores y deudores, podrán pujar o mejorar posturas y ejercer todas y cada una de las facultades que les otorga los arts. 670 y 671 LEC (AAP SANTA CRUZ DE TENERIFE, Sección 4ª, 15 de abril de 2009, ROJ: AAP TF 1448/2009). 

Tampoco deberán consignar ninguna cantidad para poder tomar parte en la subasta, no habrá adjudicación por la cantidad debida por todos los conceptos, ni será de aplicación el párrafo segundo del art.671 LEC dado que no habrá embargo que levantar. 

El problema aparece cuando esa primera y única subasta se declara desierta por falta de licitadores. Una primera solución sería la convocatoria de una nueva subasta cuando alguna de las partes lo solicitara, modificando las condiciones de su celebración y en la que, tanto en el supuesto de concurrencia de licitadores extraños como en el de su ausencia, cada parte, pudiera presentar posturas, con adjudicación final a la de mayor cuantía (AAP CÁCERES, Sección 1ª, 14 de mayo del 2009, ROJ: AAP CC 257/2009 y AAP PALMA DE MALLORCA, Sección 5.ª, 6 de marzo del 2009, ROJ: AAP IB 53/2009). 

Y otra segunda, por la que me inclino, sería acudir a uno de los medios de realización de los arts. 640 y 641 LEC; supuesto en el que deberemos saltar otros dos obstáculos: la petición del demandante, que siempre postula la venta en pública subasta – supongo que para adjudicarse la cosa a un precio inferior al de mercado- y el principio dispositivo, que choca contra cualquier intento del Juzgado de acudir a un medio alternativo de venta. Precisamente se ocupa de este asunto la STC 182/2011, de 21 de noviembre (BOE núm. 306, de 21 de diciembre de 2011) que declaró la nulidad de auto de adjudicación dictado en la ejecución de la división de una cosa común por la “irrazonabilidad de la decisión adoptada”. Se ejecutaba una Sentencia dictada en proceso de medidas matrimoniales que contenía el siguiente particular: “la vivienda común podrá ser usada y disfrutada por la menor en compañía de la madre hasta que en ejecución de sentencia proceda su adjudicación a uno de los progenitores o en todo caso su venta a un tercero o en pública subasta conforme a lo establecido en el fundamento jurídico segundo de esta resolución”. 

La cita literal del fallo no es inocente ya que en la práctica la simple referencia a los arts. 640 y 641 LEC suele provocar la interposición de un recurso por alguno de los interesados, cuando sería, entiendo, la mejor forma de tramitar la ejecución. Esto es, bastaría el despacho de ejecución y un trámite de audiencia sobre dos extremos: la unión de los dictámenes periciales que hubieran podido presentarse en el proceso declarativo para evitar el sobrecoste de una nueva valoración y la forma de realización (convenio o realización por persona o entidad especializada). Pactados el precio y el medio de venta sería bastante el dictado de un Decreto que recogiera el acuerdo. No confunda el lector este Decreto con la homologación de un acuerdo. No hay un acuerdo sobre el litigio, sino sobre la forma de ejecutar la sentencia. 

Esta teoría es la que respalda la Sentencia del Tribunal Constitucional cuando indica que:

-Si el bien inmueble no se subasta porque no se realizan posturas, existen otras formas articuladas en la Ley de enjuiciamiento civil vigente (venta privada, intervención de entidad especializada: arts. 640 y 641) para su realización forzosa, que pueden ser exploradas por las partes y sugeridas por el ejecutante. Más aún, que la Ley de enjuiciamiento civil prevea que en la subasta un bien inmueble, a falta de posturas suficientes no se le deba causar más perjuicios al acreedor, permitiéndole la adjudicación del bien por una cantidad igual o superior al cincuenta por ciento (50 por 100) del valor de tasación o por lo que se le “deba por todos los conceptos” (art. 671 LEC), es una medida que se justifica, precisamente, en la óptica de un proceso seguido para el cumplimiento de una obligación que un sujeto tiene contraída frente a otro. Sólo por eso puede entenderse el sacrificio que entraña una sensible desvalorización del bien mediante esa adjudicación, último remedio para no seguir prolongando una espera que sólo uno de ellos sufre, por responsabilidad del otro. Y eso no ocurre en las divisiones de la cosa común. 

-La invocación al carácter rogado de la ejecución civil no es una justificación, toda vez que siendo cierto que éste impera en la apertura del procedimiento, de ello no se deriva en modo alguno el otorgamiento de un estatus preferente para el interesado que la insta.

19 comentarios:

  1. interesante estudio sobre la necesidad de subasta, cuestión muy controvertida pero como siempre, aportáis lo mejor.
    Un saludo

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  2. Enhorabuena por el artículo. Como abogado me encuentro con un problema parecido por la indefinición de la LEC sobre el proceso de división de cosa común y la subasta como punto final para solventar la controversia. Después de que la Audiencia me haya dado la razón sobre la posibilidad de acudir a la subasta aun cuando no se cumpla lo dispuesto en el 666.2 (algo muy común hoy en día que nos encontremos con hipotecas con valor superior a la tasación pericial), tendré que acudir a la subasta para que mi cliente ofrezca como mínimo el 50% del valor tasado. Claro la cantidad a pagar será el 50% del 50% pero eso no supone que la carga quede levantada sino que persistirá. Con lo cual,para qué se va a hacer si el contrario puede no utilizar dicha cantidad para amortizar el préstamo. Por mi parte entiendo que el artículo 671 no sería de aplicación al caso de subasta de un bien en proindiviso y que no debe exigirse un valor de adjudicación si al mismo tiempo existe el compromiso de la cualquiera de las partes de asumir el 100% de la carga hipotecaria. En caso contrario, y como he dicho se causaría un perjuicio a quien definitivamente se lo adjudica con toda la carga hipotecaria.

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    1. Gracias.

      Por si sirve de algo yo siempre repito la subasta si no hay acuerdo, que debería haberlo y más con la depreciación actual de los inmuebles.

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  3. y que puedes hacer cuando sabes que uno de los propietarios lo que intenta es llegar a la subasta para cobrar una cantidat y comprar por otra ?

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  4. Muy interesante el artículo, pero veo que no entiendes de aplicación los artículos 2048 a 2055 de la LEC 1881. Entiendo que se ajustan mejor a una subasta para división de cosa común al dar libertad a las partes para establecer las normas de la subasta, frente a una adaptación, que entiendo difícil y forzada, de las normas de la LEC 2000, ya que esta subasta pretende un fin muy diferente. Saludos

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  5. Buenas y que ocurre cuando se llega a subasta , se adjudica la vivienda a un 60% del valor se la tasación por un copropietario, no liquidándose el prestamo hipotecario en esa cantidad, el liquido que falta desde el valor de compra de la vivienda en subasta hasta el total del préstamo hipotecario se liquida al 50% entre los copropietarios por sentencia judicial o por negociación con el banco?,ya que si es por negociación con el banco, si una parte deja de pagar acudirían a embagos sobre la otra.

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    1. A ver, el proceso de división termina con la adjudicación del inmueble y en teoría - puede haber más cosas que repartir- al 50% del valor para cada uno de los afectados. Es cuestión de asegurar el cumplimiento antes del decreto de adjudicación, porque evidentemente sino se paga el préstamo hipotecario, el banco irá a por el inmueble sea quien sea el titular.

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  6. Quiero llevar a pública subasta un inmueble por que los otros copropietarios siempre ponen pegas a la venta y yo no quiero tener durante mas tiempo la cosa en comun con ellos. creo que me están forzando a la subasta para llevarse el bien por poco dienro. Entonces, si lo que quiero es dividir la cosa comun por desencuentros con la otra parte, ya instada la subasta por demanda de division de cosa común, puedo negarme a conceder la casa por un precio inferior al de tasacion si las pujas son inferiores?

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  7. En nuestro caso los bienes a disolver proceden de una herencia que viene del año 2000 y que tiene en la actualidad (han ido falleciendo herederos y por lo tanto ampliándose la cantidad) 3 herederos con un 33% y 5 herederos con un 10% cada uno. Es imposible llegar a acuerdo alguno entre los mismos.
    Los bienes no tienen ningún cargo añadido (hipotecas u otros). Mi pregunta es ¿Quién tasará esos bienes?, ¿la primera subasta saldrá por el importe tasado? ¿Qué valor tendrán los bienes en la segunda?.
    Estamos en el inicio del tramite de disolución de cosa común y hemos presentado nosotros la demanda. Gracias por vuestra ayuda

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  8. Perdón, los tres herederos tienen un 50% de los bienes (no un 33% sino un 16,66%).

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    1. Si estás ya en proceso judicial, la tasación está incluida en el procedimiento y correrá a cargo del demandado si es condenado en costas.

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  9. Muy interesante el artículo sobre subastas. Me surge una duda en relación con la subasta judicial tras un proceso de división de cosa común: si sobre una cuota indivisa de dicho bien existe una anotación de embargo, ¿el adjudicatario en subasta ha de responder de la deuda?

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  10. en caso de una demanda judicial en el que el demandante solicita subasta publica para extinción de proindiviso al 50%, y "da un valor" a la vivienda, que ocurre si la parte demandada , en la contestación a la demanda acepta directamente comprar al demandante su parte ?????, se evitaría la subasta?,

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  11. como se ha dicho anteriormente en la división de la cosa común prevalece siempre el acuerdo de los participes.

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  12. Pareja que se separa con una vivienda y la hipoteca superior al valor. Uno de los dos quiere desentenderse de todo, casa e hipoteca. Cómo lo hace?

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  13. Buenos días señores, después de haber cuidado ha mi madre durante 20 años enferma de alcheimer y no haberla ni visitado en todo ese tiempo y yo haber mantenido su piso para todos por no tener riñas con ellos,el agradecimiento de ellos ha sido demandarme por negarme ha malvender, dando como resultado condena en costas y mantenimiento etc,aun no se ha ejecutado la sentencia,mi pregunta es,¿puedo hipotecar mi parte del 33 por ciento para poder pujar? saludos y gracias.

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Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.