La fianza arrendaticia como motivo de oposición a la ejecución.


Son relativamente frecuentes las oposiciones - en la ejecución de cantidad por rentas devengadas de los contratos de arrendamiento- que se formulan por pluspetición, respecto al importe de la fianza retenida por la parte ejecutante. Cuando se alega la pluspetición, el ejecutado reconoce que el derecho del ejecutante existe y que, al tiempo de su nacimiento, tenía el contenido económico que refleja el título, pero que, en virtud de acontecimientos o actos posteriores, ha visto disminuido ese contenido (vg. se considera que hay pluspetición en los supuestos de pagos parciales realizados antes del despacho de ejecución o, excesos en la liquidación de la deuda). 

En cuanto a la fianza, indica el Auto AP de VALENCIA, Sección 11ª, de 30 de junio 2010 que no puede articularse como motivo de oposición por pluspetición, ya que no es la finalidad de la fianza la de servir de complemento o sustitución de las rentas dejadas de pagar a lo que debe añadirse que la realidad del destino de la fianza resulta determinada, por los posibles daños de la cosa, o simples perjuicios, que no tiene porque ser ajenos a los servicios dejados de abonar por el demandado-ejecutado, es decir que responden a la obligación principal, pero que deben incluir la restitución del inmueble en el estado en el que se entregó y con los servicios, susceptibles del mismo uso. Se concluye, por tanto, que siendo objeto de ejecución el pago de la renta -que es obligación fundamental del arrendatario durante la vigencia del contrato, y aún después de su resolución- extinguida la relación obligatoria y ejecutado el fallo de la sentencia, será el momento de liquidar dicha relación, lo cual determinará el alcance de la obligación de devolución de la fianza por el arrendador. 

 ¿Y podría compensarse esa fianza?. Advierte, entre otros, el Auto AP BARCELONA, Sección 13ª, de 28 octubre 2010 (LA LEY 274687/2010) que la fianza, prevista en el artículo 36 LAU, se presta para garantizar las todas obligaciones del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, articulándose, una vez planteado el litigio, a través de la excepción de compensación. Y la compensación ha de ser hecha valer en el proceso declarativo, según los casos mediante reconvención o a través de excepción, de acuerdo con lo previsto en el artículo 408.1 LEC, y con las especialidades en ambos casos establecidas en el artículo 438.1 y 2 para el juicio verbal; por otra parte, el artículo 556 LEC no contempla la compensación como causa de oposición al despacho de títulos judiciales. 

En suma el artículo 556.1 LEC recoge tasados los motivos de fondo de oposición a la ejecución de títulos judiciales o arbitrales y ni el pago a que se refieren los artículos 556.1 y 557.1.1ª LEC incluye ninguna otra causa de extinción de las obligaciones que no sea la regulada en los artículos 1.157 a 1.181 Cc, ni la compensación (legal) a que se refiere el artículo 557.1.1ª de la misma ley es oponible más que a la ejecución de títulos ejecutivos extrajudiciales o contractuales.

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