25 abril 2012

¿Puede acabar la ejecución hipotecaria en el Banco de España? (otra lectura del artículo 579 LEC).


Trato con cierta frecuencia el “apasionante” mundo de la ejecución hipotecaria y dejando al margen la opinión que me merecen los directivos de Bancos y Cajas – los que se sientan o lo hacían en los Consejos de Administración, aclaro- es de Juzgado de Guardia que al día de la fecha no se haya retasado todo el fondo de armario inmobiliario que guardamos en ciudades y pueblos. Pero no confundamos los términos del debate, porque la valoración de mercado a la que me refiero tiene que ver con la ejecución hipotecaria, no con el mercado de estas garantías reales. 

¿Podemos conseguir en la ejecución hipotecaria ese valor real de mercado?. No. La ejecución hipotecaria tiene dos normas especiales insalvables para obtenerlo (el domicilio y el tipo de subasta), pero cuando acaba, el Auto AP CORDOBA, Sección 3ª, 1 de febrero de 2012 (Roj: AAP CO 2/2012) nos abre una puerta cuya existencia desconocía y que justifica este comentario. Aconsejo al lector que se lea esa resolución porque a diferencia de otros – los de NAVARRA- hay dos novedades: (a) es una oposición a la ejecución iniciada por mor del artículo 579 LEC y (b) el ejecutado pide una documental al Banco de España para justificar la valoración de mercado. 

La Audiencia de CORDOBA dice en el fundamento de derecho QUINTO


La adquisición del inmueble por el acreedor hipotecario que previene el art. 691 LEC, es una forma de adquirir la propiedad de naturaleza onerosa que encuentra su consumación y reflejo formal en e auto que aprueba la adjudicación. 

La onerosidad de la misma radica en la contraprestación que para adquirir el bien ha de satisfacer el acreedor, la cual consiste en una paralela extinción de su crédito "por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos" (en la actualidad "por cantidad igual o superior al sesenta por ciento del valor de tasación").

Llegados a este punto deben de remarcarse dos extremos:

 - La propia realidad de las cosas pone de manifiesto, y así viene a expresarse el propio legislador en la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley de 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios.., que las ejecuciones hipotecarias pueden dar lugar a situaciones abusivas; por ello y en lo relativo a la adjudicación a favor del acreedor se impide que la misma pueda ser inferior e determinado porcentaje, "y ello con el fin de evitar el despojo del deudor".

 - La adjudicación por un importe superior a ese límite inferido legalmente establecido no puede quedar, tal y como parece resultar de una primera lectura del art. 671 LEC a la libre y bondadosa determinación del acreedor, pues a ello se opondrían, en lo que se refiere al cumplimiento de la obligación de la que surge la deuda, esto es, el contrato de préstamo, y en lo que se refiere a la venta que subyace en el sistema de subastas, los principios, respectivamente extraíbles de los citados arts. 1256 y1449 del C.C.

Se desprende de esto último que el importe de la adjudicación tiene que estar objetivamente relacionado con el valor real del bien adjudicado y sí así no lo fuese, nada impide que el ejecutado, ante el intento de acreedor de actuar ex art. 579 la responsabilidad personal nacida de préstamo, pueda deducir oposición (ya al margen de la celeridad y eficacia que demanda la virtualidad de la inicial garantía hipotecaria) de conformidad con los arts. 557 y 558, aduciendo pago y, en su caso pluspetición. Así lo hemos indicado en el razonamiento jurídico segundo.

Consecuencia de ello en la tesitura del segundo escenario antes indicado (adjudicación del bien al acreedor hipotecario), y en trance de oposición, es que cuando el art. 579 habla de "producto insuficiente para abrir el crédito", dicha expresión debe sistemáticamente interpretarse en el sentido de valor real del bien en el momento de la adjudicación (así como los riesgos de depreciación del mismo en un momento anterior corren a cuenta del propietario hipotecante, a partir de la adjudicador corren por cuenta del acreedor que devino en propietario).

Junto a las razones de derecho material antes apuntadas, también es de tener en cuenta en este sentido, que pudiendo haber utilizado el precepto una terminología linealmente concorde con la del procesalmente antecedente art. 671 ("importe de la adjudicación", o similar) el caso es que no lo ha hecho

Vayamos con la tercera novedad. La Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros tiene estos dos párrafos – incomprensibles a medias para quien suscribe- pero de los que resulta que el valor de la finca que se adjudica el BANCO puede no corresponder con el declarado al BANCO DE ESPAÑA y, en tal caso sucede que cuando se despacha ejecución por la vía del artículo 579 LEC la cantidad adeudada no es la debida. 

Dice así parte de la CIRCULAR


9. Se añade una nueva sección IV, bajo el título ACTIVOS INMOBILIARIOS ADJUDICADOS O RECIBIDOS EN PAGO DE DEUDAS, con el siguiente contenido: 

32. El valor por el que deben ser reconocidos los activos recibidos en pago de deudas, con independencia de la forma jurídica utilizada, será el menor importe entre el valor contable de los activos financieros aplicados, esto es, su coste amortizado, teniendo en cuenta el deterioro estimado con la metodología del apartado III de este anejo, y en todo caso un mínimo del 10 %, y el valor de tasación de mercado del activo recibido en su estado actual menos los costes estimados de venta, que en ningún caso serán inferiores al 10 % del valor de tasación en su estado actual. El importe neto de ambos conceptos será considerado como el coste inicial del activo recibido.

Sentado todo lo anterior, el pequeño problema, que dejo para otra ocasión, se reduciría – además de dedicar un par de tardes a la contabilidad- a incorporar a la ejecución (la del artículo 579 LEC) la valoración que el BANCO haya dado a la finca al BANCO DE ESPAÑA.

3 comentarios:

Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.