Lo subasto todo y me quedo con la mitad, por la mitad de su valor (las desventuras del ejecutante hipotecario).


Entre las múltiples innovaciones procesales de los despachos de abogados dedicados a la ejecución hipotecaria, nos encontramos con los procesos dirigidos contra varias fincas en las que el acreedor ejecuta la garantía real, pide la subasta pública de las fincas y una vez desierta, no ejerce la facultad de adjudicación del citado artículo 671 LEC respecto de alguna de ellas, alegando que ese precepto es aplicable supletoriamente en la ejecución hipotecaria. La realidad, como sabemos, no es de supletoriedad, ni de aplicación de la ley: no valen los inmuebles lo que aparece en las escrituras públicas y de alguna forma hay que arreglar los balances. 

¿Puede hacerse esto?. Miren, no. El artículo 671 LEC obliga a la adjudicación del bien o bienes, pero en modo alguno puede dejar transcurrir ese plazo y no hacer nada o, peor aún, solicitar la adjudicación de alguna finca y sin satisfacer la deuda, no ejercer la opción respecto a las demás. 

La ejecución hipotecaria, por la garantía real, le concede al ejecutante una vía privilegiada para la satisfacción de su crédito, que se traduce en la prioridad respecto de otros acreedores (embargos), en la limitación de las causas de oposición del ejecutado y, para terminar, en la continuación de la ejecución sí, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, que proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución y en la que podrá pedir el embargo por la cantidad que falte (artículo 579 LEC). 

Por tanto, el ejecutante que realiza la garantía real en la ejecución hipotecaria puede, en la parte del crédito no satisfecha, embargar en la ejecución dineraria. Satisfacción para la que será necesaria la venta del bien o bienes sujetos a la garantía real, en pública subasta y que finalizará con la adjudicación a un tercero o, al propio ejecutante (artículo 671 LEC). 

Adjudicación que, por último, se traduce en la posterior inscripción y cancelación en el Registro de la Propiedad y en el que se someterá a calificación registral: a) Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria y b) Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores (artículo 132 LH). 

El supuesto planteado, quiebra ese proceso, vulnera con toda claridad el artículo 579 LEC y además impide la adjudicación de cualquier finca, habida cuenta la imposibilidad de determinar el importe satisfecho y, en su caso, el sobrante. Más aún, ni la Ley Hipotecaria, ni la Ley de Enjuiciamiento Civil autorizan esta clase de peticiones y buena prueba de ello es que las normas que regulan la ejecución hipotecaria, se limitan al pago del crédito después de la venta (o de cualquier otro medio de realización), pero en modo alguno se permite que después de la subasta ya celebrada, queden las fincas pendientes de un destino que no se aclara, porque la aplicación del tantas veces citado artículo 671 LEC debe relacionarse, en su exégesis, con la ejecución hipotecaria y, del mismo modo que no podrá levantarse ningún embargo, porque no se ha practicado, la ejecutante ha realizado la garantía real con la venta en pública subasta de los bienes, lo que implica la adjudicación. Y para terminar, piénsese que la opinión contraria nos conduce a dos absurdos: es imposible acordar el embargo sobre bienes que garantizan la deuda del ejecutante con hipoteca y, por esa misma garantía, no podría acordarse ninguna mejora de embargo.

Comentarios

  1. Buenos días. Mi cuestión es la siguiente: Hipoteca sobre dos fincas, se subastan y se pide adjudicación por ambas. La adjudicación por una de ellas excede del límite de cobertura hipecaria de ella, la adjudicación por la optra no. Se han liquiddo intereses y tasado las costas. Hay acreedores posteriores. El exceso, en cuanto a una de las fincas,¿ se imputa a la otra finca o se pone a disposición de los acreedores posteriores?
    Muchas gracias

    ResponderEliminar
  2. Depende de como se haya despachado ejecución, de las dos certificaciones registrales y de porqué se han tasado costas y liquidado intereses. Pero si el proceso es único, la deuda también, habrá de un decreto de adjudicación y cobro de los acreedores, siempre que sean los mismos.

    ResponderEliminar

Publicar un comentario

Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.

Entradas populares de este blog

Felicidades y gracias.

El recurso de revisión contra las resoluciones del Secretario Judicial.

La nueva jura de cuentas y su impugnación.