28 noviembre 2011

La ejecución hipotecaria: un debate sobre los intereses y las costas en las adjudicaciones inferiores a lo reclamado en la demanda.

Hace un tiempo y con motivo de unas líneas escritas en este BLOG, un profesional al que evidentemente no identificaré, me comentó que no estaba de acuerdo con lo leído en un tono que nada tenía que ver con la moderación. Le ofrecí la tribuna para que expusiera lo que tuviera a bien y al día de la fecha sigo esperando. Eso es hoy España. Mejor dicho, eso es España desde que en el año 2003 el líder de la oposición decidió que lo chachi pirilu era montar circos en la calle y agitar los instintos del personal para que debatiera con piedras, empujones, insultos y demás arsenal filosófico y, dejará bien claro que los principios generales del derecho son la paz, los derechos de las personas humanas y el Estado Social.

Con la hipoteca sucede lo mismo. Pese a lo que digan esos periódicos salmón que nada informan – solo comunican, lo que es muy distinto- el precio de la primera vivienda no ha bajado nada y el de segunda mano se vende (sin carteles en las fachadas) en cuanto el propietario fija un precio entre 250.000,00€ y 300.000,00€ - según metros, dotación y situación-, porque hay gente necesitada de vivienda, también hay dinero y hasta puede encontrarse financiación, pero sucede que ya nadie acude a la Isla de la Tortuga a tomarse un par de vasos de Ron.

El problema es que desde el año 2007 nadie sabe lo que hacer, porque no hay nadie con mando en plaza que abra un debate serio - al margen del eslogan pancartero- sobre la hipoteca, la ejecución hipotecaria y el fondo de armario que cajas de ahorros y bancos se han hecho con los miles de inmuebles que sin rubor han volcado en los Juzgados. Y ello provoca una respuesta en la calle porque la gente no entiende – yo tampoco, aclaro- cómo es posible que un inmueble que costó 100 y se valoró por 110, se lo quede el banco por 50 y reclame la diferencia, más intereses, costas, gastos y los cafés de la máquina del despacho.

Contra la adjudicación en pago leí hace tiempo un artículo publicado en la ley muy bien documentado y varias resoluciones de algunas Audiencias Provinciales, pero nada del Gobierno y menos aún del Ministerio de Justicia, que nos terminaron obsequiando con un bandazo surrealista en forma de Real Decreto Ley 8/2011 y otro posterior en la Ley 37/2011 (volviendo locos a todos los marineros, por lo de babor y estribor, ya saben y que cada uno se apañe con las vigencias y las derogaciones).

Pero vayamos al Juzgado, que es dónde ahora se debate a falta de mando en plaza, porque aquí se ha ganado una batalla con el artículo 579 LEC y ahora hay que ganar una segunda con los intereses y las costas de las ejecuciones hipotecarias. En esta cuestión entramos en un terreno poco estudiado y al que se le da respuesta insuficiente. Se dice que

“aunque la naturaleza del procedimiento de ejecución hipotecaria esté limitado a las cantidades pactadas en la escritura de constitución, cuando se alude a los intereses y las costas se calculan de forma provisional, sin perjuicio de la posterior liquidación, lo que no impide que se proceda a la tasación de costas, para determinar el importe exacto de las mismas. Tampoco puede tomarse en consideración las alegaciones referidas al hecho de que la entidad acreedora se haya adjudicado en la subasta el bien por el 50 % del valor de tasación, pues como bien dice la resolución recurrida, se trata de conceptos totalmente distintos y no cabe confusión entre ellos”(Sentencia AP CACERES, Sección 1ª de 8 de julio de 2009).

Discrepo del argumento. Las liquidaciones de intereses y las tasaciones de costas posteriores a las adjudicaciones del 50% (o, superiores) son improcedentes. La ejecución hipotecaria como ejecución especial termina, con el dictado del decreto de adjudicación o, con alguna de las resoluciones del artículo 670 LEC al que remite el artículo 691.4 LEC y, no continua como tal “ejecución hipotecaria”, sino como dineraria por mor de lo establecido en el artículo 579 LEC. La liquidación de intereses y la tasación de costas en la ejecución hipotecaria es siempre anterior a la resolución que la pone término, pues de otro modo es imposible conocer la existencia del sobrante (sirva a modo de ejemplo y por todos, el apartado 2 del artículo 670 LEC) e impide el cumplimiento del artículo 674 LEC. Debe recordarse que en el mandamiento de cancelación se hará constar el importe de lo vendido o adjudicado y si fue o no bastante para la satisfacción del crédito.

Por estas razones el ejecutante puede optar por la adjudicación por la cantidad adeudada por todos los conceptos – lo que incluye intereses y costas – o por el 50 por 100 del valor de tasación (o superior), lo que también finaliza la ejecución hipotecaria, pero sin ninguna liquidación o tasación posterior. No hay en la ley un “tertium genus”: la adjudicación por el 50% (o superior) del valor de tasación más todos los conceptos debidos.

Y en el sentido indicado dice el Auto AP, MURCIA, Sección 3ª, 5 de julio de 2008 (Recurso: 453/2007, ROJ: AAP MU 231/2008)
cita

“Primero.- Frente a la resolución apelada que desestima la impugnación formulada por la representación procesal de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., contra diligencia de ordenación anterior que acordaba estar a lo dispuesto en providencia de 29 de diciembre de 2006 y según la cual no había lugar a continuar la ejecución interesada al haberse terminado el procedimiento de ejecución hipotecaria con el dictado del auto de aprobación del remate, se alza la parte recurrente interesando su revocación en esta alzada, por cuanto su petición ante el Juzgado se circunscribió a la práctica de la tasación de costas devengadas así como a la aprobación de la liquidación de intereses a los efectos de concretar el crédito adeudado a dicha mercantil y cuya determinación ha de hacerse necesariamente en sede del procedimiento en el que se han devengado, no conllevando dicha petición la pretensión de reanudar la tramitación de la ejecución hipotecaria, pues el cauce procesal posterior a dicha concreción sería la ejecución de títulos judiciales. Resuelve la audiencia que: “coincidiendo con el razonamiento de la Juzgadora a quo, y considerando que esa petición de la parte lo es para la continuación del procedimiento, no hay base para dejar sin efecto la diligencia de ordenación impugnada, más aún cuando, habiendo escogido la impugnante el procedimiento judicial sumario para la satisfacción de su crédito con la enajenación forzosa del bien hipotecado, no cabe ahora instar tasación de costas y liquidación de intereses para procurarse un título judicial ejecutivo que, efectivamente, tendría su origen en un procedimiento judicial que rechaza su devengo, máxime cuando no hay remanente con el que satisfacer dichas costas, que sería el único supuesto en el que sería factible su tasación”.

Obsérvese para terminar un pequeño detalle: el ejecutante no satisface su crédito porque no quiere y contradiciendo sus propios actos (la valoración del inmueble) pretende cargar sobre el ejecutado unos intereses y unas costas que no pueden devengarse en un título ejecutivo (la escritura) que no se ha agotado. 

2 comentarios:

  1. Hola, según el comentario al auto de la AP de Murcia y los propios términos de la misma significa que el ejecutado se puede oponer a la tasación de costas e intereses derivados de la ejecución hipotecaria en cuanto le den traslado. Aún cuando el juez de 1ª instancia dicta auto archivando la ejecución hipotecaria porque no procede continuar la reclamación del saldo no cubierto por el inmueble adjudicado por el acreedor (banco) conforme al art. 579 LEC, alegando abuso de derecho, quiebra del equilibrio contractual, etc. etc., pero en la que deja a salvo lo correspondiente a costas e intereses. En caso afirmativo y si estoy en el momento procesal oportuno podría interntar oponerme a las costas e intereses. Gracias y un cordial saludo

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  2. En la misma línia se pronuncia el Juzgado de Primera Instancia 1 de Santa Coloma de Gramanet, el cual mediante Decreto de adjudicación 318/13 de fecha 1 de diciembre de 2013, dictado en la ejecución hipotecaria 596/12-M, establece;
    "No se practica tasación de costes ni liquidación de intereses puesto que el valor por el que se adjudica el bien no alcanza el pago del principal reclamado."

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Gracias por participar. Si no lee una respuesta a la cuestión o pregunta que formula ruego me disculpe, tengo algún problema con la aplicación que estoy tratando de solucionar.